パークホームズ本郷三丁目【ブランド、デザインは良いけど…】14階72㎡12,698万円（坪単価586万円）

パークホームズ本郷三丁目。

所在地：東京都文京区湯島2-47-2他（地番）
交通：本郷三丁目駅徒歩7分（都営線。東京メトロは徒歩8分）、湯島駅徒歩8分、御茶ノ水駅徒歩9分（JR線。東京メトロは徒歩8分）、末広町駅徒歩10分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：14階建、52戸（うち非分譲住戸12戸）

ブリリア本郷三丁目やバウス本郷三丁目同様に、湯島アドレスながら「最寄駅が本郷三丁目」ゆえにマンション名に「本郷三丁目」が入る定番のケースですね（ちなみに、サッカー通りの向かいは正真正銘の「本郷三丁目」になります）。

立地は、サッカー通り沿いに位置しており、東西南北の4駅から同じぐらいの距離になってしまうため、駅距離は近いとは言えませんし、建設地は標高16～17mと近隣では標高が低いポジションに位置しているのも残念な点になります。
※少し離れますが、同じ湯島2丁目で分譲予定のプラウド御茶ノ水も清水坂をほぼ下ったポジションにあり、奇遇にもここと同じぐらいの標高になります。

とはいえ、本郷三丁目駅に加え、JR御茶ノ水駅が徒歩9分なので利便性は高いでしょう。もう少し南側に行くと御茶ノ水駅が最寄りになるので同じく湯島アドレスながらクレヴィア御茶ノ水のようにマンション名が「御茶ノ水」になることが多くなります。

なお、少し南にあるJFAハウス（日本サッカー協会の自社ビル）は、三井不動産レジデンシャルに売却されることが今春に発表されており、売却後の計画までは明らかになっていないものの、そこそこの大きさの開発になりそうですね。

スーパー事情で言うと、サミットストア、まいばす、マルエツプチが徒歩6分、肉のハナマサが徒歩7分、ピーコックとライフも徒歩9分ということで潰しが効いています。

また、通学区は、湯島小学校で徒歩5分（通学路経由）の距離感と良好です。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西コーナー部に位置したお部屋で両面共に接道しています。ただ、道路の向かい南方向には15階建のレジディア御茶ノ水プレイス、西方向には13階建のフローレンスパレス御茶ノ水フィアンコがあり、この上層階でも視界が抜けるのは南西方向のみということになってきます。南西方向はそのJFAハウスがありますが、そこそこの距離がありますし、非常に日照時間の長いポジションになりますね。

間取りは物件内唯一の70㎡台で最も大きなものになります。
とはいえ、70㎡そこそこですし柱の食い込みが顕著な設計も気になる点なのですが、一方で角住戸にしては廊下の長さが抑えられているあたりは好感が持てますし、角住戸らしく開口部が充実しているのはポイントになるでしょう。

両面にダイレクトサッシを採用し、足元付近から梁下（約2m）までの（ダイレクトサッシとしては）そこそこの高さのものになっているので、ノンタワマンとしては開口部を意識した造りです。

最大天井高は約2.6mということで下り天井高との約60cmのギャップが少々気にはなってしまうものの（それにこの物件は驚いたことに直床なんですよねぇ…。詳細は次記事）、キッチンがアイランドになっていたり、浴室に窓があったりとかなり特色のある間取りになっているのも興味深い点ですね。

坪単価は586万円。低層階でも540万円前後の水準で、上下差は小さいですね。両面共に接道したポジションですし、上述のように上層階であっても眺望的な魅力が高いとは言えないことが影響しているのでしょう。

サッカー通りの向かいの本郷三丁目アドレス側を含め近年の供給がかなり盛んなエリアで、ルジェンテ文京湯島（2021年分譲/湯島2丁目/約460万円※平均専有面積約49㎡とコンパクト目ゆえに単価が高め）、ヴァースクレイシア文京本郷（2020年分譲/本郷3丁目/約395万円）、シティハウス文京湯島（2020年分譲/湯島2丁目/約480万円）、シャリエ御茶ノ水（2019年分譲/湯島2丁目/約430万円※平均専有面積約41㎡とコンパクト中心ゆえに単価が高めに出ていた）、バウス本郷三丁目（2017年分譲/湯島2丁目/約460万円）、グランレ・ジェイド御茶ノ水（2017年分譲/湯島2丁目/約410万円）、アトラス本郷三丁目（2017年分譲/本郷3丁目/約430万円）、ブリリア本郷レジデンス（2017年分譲/本郷3丁目/約390万円）、ルジェンテ本郷三丁目（2017年分譲/本郷3丁目/約400万円※平均専有面積約41㎡でシャリエと同様）、ガーデングラス御茶ノ水（2017年分譲/湯島2丁目/約385万円※平均専有面積約46㎡でシャリエ、ルジェンテ同様）と、直近での単価上昇が窺えます。

ただ、当物件の平均は570～580万円ほどにもなってしまうはずで（地権者住戸が低層階に多いとはいえ、立派な単価）、直近のさらなるマンション価格の高騰を加味したとしても強く感じてしまいます。

三井の物件ですのでブランド的には申し分なく、アーキサイトメビウスデザインもかなり素敵なのは確かですが、直床を採用してしまったことで高級感が薄れてしまっているところがあるのは否定出来ないですし、上述のように標高がエリア内では低めのポジションになっているあたりからしても違和感を覚えてしまう価格設定です。
三井不動産は現実的な価格設定とすることが多いので意外でした。