クリオレジダンス川崎南幸町【駅徒歩10分超だが、スケール以上の差別化】71㎡8,598万円（坪単価403万円）

クリオレジダンス川崎南幸町。

所在地：神奈川県川崎市幸区南幸町2-77-1の一部（地番）
交通：川崎駅徒歩11分、京急川崎駅徒歩16分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、93戸（事業協力者住戸29戸含む。他事業協力者店舗1戸）

2020年のクリオレジダンス横濱綱島に次ぐ「クリオレジダンス」になります。
総戸数99戸（クリオは管理室も含めて表示するのが通例のため物件概要などには「100戸」と表示されていました）だったクリオレジダンス横濱綱島よりも総戸数が少なく、近年の傾向から言うとクリオレジダンスは総戸数100戸以上ばかりだったので、当物件は”やや小さ目のクリオレジダンス”になります。
※この後に分譲されるクリオレジダンス川口幸町はさらに少ない90戸なのですが、最大125㎡あり、スケール的にはこちらよりもやや大きいぐらいになるでしょう。

とはいえ、平均専有面積60㎡超を確保した総戸数93戸はそこそこのスケールにはなりますし、ランドプラン及びデザイン（次記事で言及）で”違い”を見せることが出来ているのはスケールあってのものと言えます。
クリオ（明和地所）はクリオ川口幸町（レジダンスではない分譲済物件。たまたまこちらも「幸町」だっただけで深い意味はありません）などで小ぶりながら印象に残る共用空間を設けていることからもお分かりのように、このスケールがあろうとも他のデベロッパーだとこうはいかないでしょうね。

立地としては、南幸町2丁目北西端付近で、駅徒歩10分を越えてしまうのは残念です。ただ、市電通りの手前（やや内側）で徒歩9分のラゾーナなど川崎駅前が使いやすいポジションにはなってきます。

スーパ事情で言うと、いなげやina21、文化堂、まいばす、西友が徒歩6～7分、ラゾーナの三和が徒歩9分といったところで凄く近くにはないものの、ターミナル駅徒歩圏内なりに充実しています。

通学区は、南河原小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。敷地北東部は東側の細い道路（私道でしょうか）に接道していますが、このプランのある南東部は細い道路との間に2～3階建の建物がありますし、南側も6階建のマンションがあります。
ただ、こちらはそれを越える上層階住戸ですので、南～南東方向はわりと先まで視界が抜ける良好なポジションですね。

間取りは南西角と全く同じ面積で物件内で最も大きなものになりますが、プラン（居室配置や開口部）は異なります。

こちらは視界抜けの得られるポジションながら妻面（東面）はそのように隣地間距離が特に確保出来ていないことから防火上の理由で網入りガラス等の対策が必要で開口部は地味です。

ただ、その分（？）南面のワイドスパンとLDの幅のある開口部が魅力的ですし、ほぼ完全にアウトフレーム化された豊かな二次元設計も魅力ですね。

アウトフレームとはいえ、玄関は柱と柱を結ぶライン上になりますので下り天井の影響は大きくはなってしまいますが、角住戸らしく下足スペースを大きなものと出来ているのも良い点ですね。

気になるのは廊下の設計でしょうか。
一見して角住戸にしては廊下が短いのですが、読者の方ならばよくご存じのようにLDドアのところからLDK15.1畳に含まれます。そのため、LD内に実質的な廊下スペースが多く混入しており、普通ならば洗面所はノンリビングインになっていたところ（LDドアがもっと南側にあったところ）ですので、少々の悪意を感じずにはいられません。

70㎡そこそこの3LDKなのでそもそも豊かな居室畳数を確保するのは困難なわけですけど、やはりLDはやや手狭ですよね。

幅のある連窓サッシと奥行のあるバルコニーにより畳数以上の空間的な広がりには期待できそうではありますが…。

坪単価は403万円。プレシス川崎レジデンス（2020年分譲/川崎駅徒歩8分/坪単価約365万円※コンパクト中心で平均専有面積は約43㎡）の60㎡の上層階が約400万円、また、直近のオープンレジデンシア川崎（2022年分譲/駅徒歩6分/約395万円※こちらも平均専有面積50㎡弱のコンパクト多め）の上層階ファミリータイプ（コンパクトに比べ単価が抑えられていた）も同じぐらいの水準でしたが、それらはこちらよりも駅に近く、さらにオープンレジデンシアは眺望的な魅力（敷地の途中から高さ制限の厳しい第二種住居地域になっていたため、上層階は半永久的に視界抜けが保たれる可能性が高い）も高かったので、やや強く感じるかもしれません。

ただ、プレシスやオープンレジデンシアに比べればブランド力がありますし、上述のようなそこそこのスケール感を生かした共用面での魅力の高い物件になりますので、大きな違和感はないでしょうね。

オプレジでも言及したように、8,000万円を超えてくると駅前タワマンの中古とガッツリ競合してくるためそこはやはり気になる材料になりますが…。