プレシスヴィアラ鵜の木【駅徒歩4分×南に公園】5階48㎡5,190万円（坪単価358万円）
プレシスヴィアラ鵜の木。
所在地：東京都大田区鵜の木2-310-3（地番）
交通：鵜の木駅徒歩4分、久が原駅徒歩15分
用途地域：第一種住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：5階建、34戸
約570㎡ほどの小さな敷地に誕生する5階建で、30〜40㎡台のみで構成された34戸の小ぶりな物件になります。
ただ、立地は鵜の木駅前、かつ、交差点の向かい（南）に鵜の木二丁目児童公園を望むパークサイドで、駅前ながら住居系地域なりの落ち着きが窺えるあたりが魅力的ですね。
南東・南西の角地ながら、南東向きに加え北西向きに多くの住戸が配置されているのは少々不可解ではあるものの（両面に住戸を配置することで内廊下設計を容易にした？）、南東・南西の角地は一般的に最も良い条件ですし、その上、住宅街及び公園を望むポジションですので恵まれていますよね。
また、買物便もかなり優れた立地です。
スーパーは、まいばすが徒歩3分、オリンピック、マルエツ、ライフが徒歩4分、さらに西友も徒歩8分にあります。近隣には鵜の木平和会商店街や鵜の木銀嶺商店会もありますし、かなり便利ですね。
通学区の嶺町小学校は徒歩9分と可もなく不可もなくな距離感ですが、環境面と利便性の良好なバランスを鑑みればファミリータイプがあって欲しかったと思うぐらいの立地条件でしょう。
ここはスケールが小さい上、先日のクレヴィア西馬込の際にも言及したように大田区は単価が思ったよりも伸びていないと感じることが少なくないので、グロスの嵩むファミリータイプの供給が得策ではないのは明白ですが…。
公式ホームページ
お部屋は48㎡の2LDK、東角住戸です。南東側道路の向かいに2〜3階建の低層住宅街、北東方向も同様の高さになるのでこの最上階だと視界抜けまで望めますね。
間取りは50㎡に満たないながらも物件内で最も大きなものです。
昨今は40㎡台前半から中盤の2LDKを見かけることも珍しくありませんので、そこまで小さな印象にはならないのですが、エレベーターとルーバルに挟まれたところに玄関があり、それがゆえに居室配置が難しいものとなってしまっているのは気になりますね。
ルーバルはよくある北方向への斜線制限に伴うもので、基本的にはこういった北側になってしまうものなので致し方ないところでもあるのですが、南面が良好な角住戸ですのでLDが南側に面していないのは勿体ないですね。
LDがこの位置にあるのは"ルーバルに面した位置"というのもなくはないのでしょうが、それ以上に"廊下を出来る限り短くする"という点が影響していると思います。言うまでもないことですがLDは廊下を介して玄関とつながっている必要があるので、玄関位置との兼ね合いでLDを北寄りにもってこないと廊下が長くなってしまうのです。
もう少しゆとりある面積帯であればゆったり目の廊下を設計することが出来るのですが、この面積だとまずは効率性ですからね。
洋室2室はもちろんリビングインですし、柱の食い込みも気にはなります。ただ、ルーバルに向かって廊下に窓が施されているのはとても良いですね。
坪単価は358万円。
鵜の木駅を最寄りとする近年の供給事例は、ワザック大田鵜の木（2019年分譲/駅徒歩5分/約330万円）、アールブラン鵜の木（2020年分譲/駅徒歩5分/約320万円）といったところがありますが、いずれもファミリータイプ中心ですので30～40㎡台のみのこちらとは単純比較はできません。
ただ、昨今はさらに相場が高騰していますし、こちらの30～40㎡台の方が単価が高めに出る傾向があるのは確かですので、この立地で平均330～340万円であれば現実的な方でしょう。ブランド力やスケール感に欠ける物件なりの価格設定と言って良いように思います。
所在地：東京都大田区鵜の木2-310-3（地番）
交通：鵜の木駅徒歩4分、久が原駅徒歩15分
用途地域：第一種住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：5階建、34戸
約570㎡ほどの小さな敷地に誕生する5階建で、30〜40㎡台のみで構成された34戸の小ぶりな物件になります。
ただ、立地は鵜の木駅前、かつ、交差点の向かい（南）に鵜の木二丁目児童公園を望むパークサイドで、駅前ながら住居系地域なりの落ち着きが窺えるあたりが魅力的ですね。
南東・南西の角地ながら、南東向きに加え北西向きに多くの住戸が配置されているのは少々不可解ではあるものの（両面に住戸を配置することで内廊下設計を容易にした？）、南東・南西の角地は一般的に最も良い条件ですし、その上、住宅街及び公園を望むポジションですので恵まれていますよね。
また、買物便もかなり優れた立地です。
スーパーは、まいばすが徒歩3分、オリンピック、マルエツ、ライフが徒歩4分、さらに西友も徒歩8分にあります。近隣には鵜の木平和会商店街や鵜の木銀嶺商店会もありますし、かなり便利ですね。
通学区の嶺町小学校は徒歩9分と可もなく不可もなくな距離感ですが、環境面と利便性の良好なバランスを鑑みればファミリータイプがあって欲しかったと思うぐらいの立地条件でしょう。
ここはスケールが小さい上、先日のクレヴィア西馬込の際にも言及したように大田区は単価が思ったよりも伸びていないと感じることが少なくないので、グロスの嵩むファミリータイプの供給が得策ではないのは明白ですが…。
公式ホームページ
お部屋は48㎡の2LDK、東角住戸です。南東側道路の向かいに2〜3階建の低層住宅街、北東方向も同様の高さになるのでこの最上階だと視界抜けまで望めますね。
間取りは50㎡に満たないながらも物件内で最も大きなものです。
昨今は40㎡台前半から中盤の2LDKを見かけることも珍しくありませんので、そこまで小さな印象にはならないのですが、エレベーターとルーバルに挟まれたところに玄関があり、それがゆえに居室配置が難しいものとなってしまっているのは気になりますね。
ルーバルはよくある北方向への斜線制限に伴うもので、基本的にはこういった北側になってしまうものなので致し方ないところでもあるのですが、南面が良好な角住戸ですのでLDが南側に面していないのは勿体ないですね。
LDがこの位置にあるのは"ルーバルに面した位置"というのもなくはないのでしょうが、それ以上に"廊下を出来る限り短くする"という点が影響していると思います。言うまでもないことですがLDは廊下を介して玄関とつながっている必要があるので、玄関位置との兼ね合いでLDを北寄りにもってこないと廊下が長くなってしまうのです。
もう少しゆとりある面積帯であればゆったり目の廊下を設計することが出来るのですが、この面積だとまずは効率性ですからね。
洋室2室はもちろんリビングインですし、柱の食い込みも気にはなります。ただ、ルーバルに向かって廊下に窓が施されているのはとても良いですね。
坪単価は358万円。
鵜の木駅を最寄りとする近年の供給事例は、ワザック大田鵜の木（2019年分譲/駅徒歩5分/約330万円）、アールブラン鵜の木（2020年分譲/駅徒歩5分/約320万円）といったところがありますが、いずれもファミリータイプ中心ですので30～40㎡台のみのこちらとは単純比較はできません。
ただ、昨今はさらに相場が高騰していますし、こちらの30～40㎡台の方が単価が高めに出る傾向があるのは確かですので、この立地で平均330～340万円であれば現実的な方でしょう。ブランド力やスケール感に欠ける物件なりの価格設定と言って良いように思います。