オープンレジデンシア谷中ヒルズ【谷中7丁目×駅徒歩4分、希少性抜群のポジション】地下1階90㎡8,988万円（坪単価330万円）

オープンレジデンシア谷中ヒルズ。

所在地：東京都台東区谷中7-103-1他（地番）
交通：日暮里駅徒歩4分、千駄木駅徒歩11分（6時～終電までの2番出口は徒歩9分）
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、31戸

日暮里駅の南西、谷中7丁目に誕生する物件です。
日暮里駅の西口（山手線内側）の駅前エリアはほぼほぼ谷中7丁目なのですが、その大半が谷中霊園になっているため、分譲マンションは貴重で、調べた限りだと当物件が初になるのではないでしょうか。

その谷中霊園の他、近隣にはお寺・お墓が多いエリアになりますので、クセのある立地であることは確かです。しかしながら、そのように希少性は言わずもがなですし、当物件のポジションは谷中銀座商店街から1本入り、朝倉彫塑館の南側隣接地という落ち着きある住宅街という点も絶妙に感じますね。

山手線駅徒歩4分、かつ、谷中銀座商店街が目と鼻の先にあるポジションでありながら住宅街に位置しているというのは本当に貴重に感じますし、谷中3丁目×西日暮里駅徒歩5分のオープンレジデンシア谷中（2018年分譲）よりもさらに稀有な立地の物件と言えるでしょう。

そのオープンレジデンシア谷中もそうでしたがオプレジは他のデベロッパーだと扱わないような小規模物件を供給することが多く、だからこその住宅街（大きな土地が出にくい）の好立地であったりもするのですが、ここは敷地面積700㎡超ということでそれほど小さくないあたりも希少性に拍車をかけているように思います。

スーパー事情で言うと、谷中銀座商店街ののなかストアーが徒歩5分、次が駅東口のマルマンストアの徒歩6分になりますね。他にマルエツプチ徒歩7分、まいばす徒歩8分などまずまずです。

また、通学区は谷中小学校で徒歩9分の距離感になります。

設計はクオリティ、施工は京王建設です。

そのようにオプレジにしてはそこそこの敷地面積がありますし、立地なりに60㎡台以上のファミリータイプもそこそこ設けられた物件になりますので、駐車場が来客用しかないのは残念です（2～3台程度は設けて欲しかったところです）。

しかしながら、敷地西側彫塑館通り沿いに設けられたエントランスはクランクイン設計になっていますし、通り沿い（西側）の外観に関してもこの地なりの趣とセンスの良さを感じることが出来るのは悪くないでしょう。
最大の特徴は、西側バルコニーの木調ルーバー仕上げで、バルコニー床の側面までルーバー手摺りを下ろしたことで端正な表情になっています。

公式ホームページ

お部屋は90㎡の2LDK+S、西向き中住戸メゾネットタイプになります。ポジション的には敷地南西端に位置しており、1階部分で言うとエントランスの南側で、西側正面が彫塑館通りとなります。
ちなみに、立地的に標高約20mの丘上で、周囲はこちらよりも低い建物ばかりになりますので、上層階住戸であれば眺望も楽しめますね。

こちらは、玄関が地下1階（エントランスの1つ下で完全な地階）で、地上はベッドルーム2のあるわずかな部分だけなので採光に難があるのは言うまでもありませんが、上述のような貴重な立地の物件ではあるので少々無理してでも戸数（延床面積）を増やしたいのは当然でしょう。

とはいえ、間取りが90㎡超というのはちょっと意外でしたね。
メゾネットなので階段による面積消費がありはしますが、見ての通りかなりゆったり目の造りになった実質3LDKで、引戸の開きも中途半端なため広々2LDKとして使えるようなタイプでもありません（窓際の梁の食い込みが引き戸設計にも影響を与えています）。

つまるところ、純粋なファミリータイプとしてのニーズを想定していると思われるのですが、そうであればこの採光と日照はどうなんだという印象になりますし、そういった状況での90㎡超というのはどうしても違和感が伴うのです。

まぁ、それがゆえに単価（価格）で勝負している印象にはなるのですが、例えば"地上階と地階を同じぐらいの面積"にするとかもう少しなんとかならんかったかなぁ…とは思いますよね。

窓が一切ないサービスルームもどうかと…。

坪単価は330万円。あまりに条件が芳しくないためこの単価なだけで物件自体は400万円台中盤～後半が主となっており、平均坪単価も450万円ぐらいになるでしょう。

そのオープンレジデンシア谷中は約360万円でしたので大分差がありますが、2018年とは相場が大きく異なりますし、直近に根津駅徒歩7分の谷中2丁目で分譲されたオープンレジデンシア根津が約440万円であったことを鑑みても、こちらの恵まれた立地での450万円ならば違和感はないでしょう。
また、谷中の供給ではありませんが、近年の日暮里・西日暮里駅界隈で言うと、シティハウス日暮里（2020年分譲/日暮里駅徒歩4分（東口）/約365万円）、アトラス西日暮里道灌山（2021年分譲/西日暮里駅徒歩3分/約420万円）、オープンレジデンシア西日暮里ステーションフロント（2021年分譲/西日暮里駅徒歩2分（東口）/約370万円）、オープンレジデンシア日暮里ステーションフロント（2021年分譲/日暮里駅徒歩2分（東口）/約400万円）といったものがあり、こちらも立地差を考えれば納得できる水準だと思います。
それにしてもこのエリアのオプレジの勢いが凄いね…。

設備仕様面は、オプレジの中ではそこそこのスケールがあるとはいえ、総戸数31戸ですのでディスポーザーはありません。
ただ、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど都心部オプレジの標準グレードにはなっているので大きな違和感はないでしょう。

管理費は287円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりなスケールが影響したやや高めの設定になります。

駐車場は来客用の1台のみです。