目黒マークレジデンスタワー【二次元的にはまずまずだけど】23階84㎡554,000円（坪賃料21,865万円）

本日は久々の【賃貸版】をお送り致します。

目黒マークレジデンスタワー。

所在地：東京都品川区西五反田3-4-10
交通：目黒駅徒歩8分、不動前駅徒歩9分、五反田駅徒歩9分（都営線。JR線は徒歩10分、東急線は徒歩11分）
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上24階地下2階建、194戸

ご存じの方も多いであろうプラウドタワー目黒マーク（分譲）及びJR目黒マークビル（オフィス棟）との一体開発で誕生する賃貸タワーレジデンスで、32階建総戸数301戸のプラウドタワーよりも小さく、かつ、こちらは野村不動産が直接的には関わっていないJR東日本都市開発による物件になるため「プラウド（※）」などのブランドも付されていません。
※プラウドの賃貸ブランドは「プラウドフラット」

しかしながら、目黒マークガーデンを中心とした総開発面積約2.0haの一体開発内誕生する物件で、設計・施工はプラウドタワー目黒マークと同じ竹中工務店（オフィス棟は設計に日建設計を起用）が起用され、高級賃貸タワーレジデンスなりの存在感を有した物件になります。
ちなみに、こちらは来夏竣工のプラウドタワー目黒マークよりも一足早い今年10月に竣工・入居予定で既にほぼ出来上がってますね。

ポジションとしては、敷地南側に位置したプラウドタワー目黒マークに対し、こちらはその北東側に位置しており、当物件の北側は道路を挟みモロにJRの線路群という形になりますので、プラウドタワー以上に賑やかなクセの強い立地条件に違いありません。

ただ、その敷地中央部の目黒マークガーデン（リモートワークなども出来るテーブルや椅子が多数用意されている）に加え、分譲棟の下部には一般利用可能な施設（ショップ、スタジオ、シェアスペース）もある大規模らしい魅力が伴う物件になりますので、賃料が10万円台後半～20万円台中盤となる30～50㎡台のニーズは少なくないように思いますね。

プラウドタワー目黒マークの際に言及したように、スーパーが入るスペースがないのが残念なのですが、こちら賃貸棟下部には保育施設、また、既に開業しているオフィス棟（JR目黒マークビル）にはニューデイズとベックスコーヒーの一体型店舗がオープンしています。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、北西角住戸です。南西方向のプラウドタワー目黒マークの影響は小さいのですが、北西方向には隣の隣に23階建のドレッセ目黒インプレスタワーがあり、視界への影響が残ります。

ただ、北側は線路の先、目黒駅前のブリリアタワーズ目黒のところまで視界抜けが得られますし、北東方向に関しては上大崎の低層住宅街の先に自然教育園の緑、さらに東京タワーやスカイツリーも望めるはずです。

一方、窓を閉めていれば大きな問題はないのでしょうが、線路沿いでありながら二重サッシなどが採用されていないのは気になる点の1つでしょう。

間取りは最上階プレミアムフロアの100㎡超ほどではないものの、80㎡超のしっかりとしたものになっており、幅がとても豊かなコーナーサッシや良好な柱のアウトフレームという点では賃貸らしからぬスペックの高さを感じることが出来ます。

しかしながら、三次元面では最大天井高2.75m以上（サッシ高約2.2m）を実現したプラウドタワー目黒マークにはとても及ばない一般的なもので、特にコーナーサッシのサッシ高が低いですね。

構法としては柱位置はもちろんのこと、カウンターの存在感が高いことから普通に逆梁なのかと思ったのですが、天井側にも下がり部分が見受けられるため順梁との折衷法のような形でしょうか。いずれにしろ、三次元的な魅力が高いものとは言えず、ここまでの賃料帯になるのであればもう少し余裕のある造りになっていて欲しかったという思いはありますね…。

坪賃料は21,865円。そのようにパフォーマンスの差は小さくないものの、プラウドタワー目黒マークのこのぐらいの階数の角住戸は坪単価700万円前後といった感じでしたので、やはり表面利回りは4％を切ってしまう計算になるでしょう。

このご時世の都心物件であれば当然のことですし、とりわけ違和感などはないですし、眺望面のプレミアムも考慮されてのものなのでしょうが、分譲とは異なり三次元構造や設備面が弱いですし、この駅距離や線路沿いの立地条件でのこの水準はやや強く感じます。

分譲に近いクオリティを追求しつつ、このぐらいの賃料帯にして欲しかったところですね。