シティハウス志村坂上【起伏ある低地の徒歩9分だが高買物便の住居系地域】73㎡7,500万円（坪単価341万円）

シティハウス志村坂上。

所在地：東京都板橋区前野町4-30-14（地番）
交通：志村坂上駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、78戸

志村坂上駅は徒歩10分圏内になるので、数字的には悪くありませんが、駅付近の標高約23mから一里塚通りを下った先の低地エリア（標高10m前後）になりますので、起伏が伴いますね。
物件概要には書かれていませんが、お隣の志村三丁目駅はグーグルマップで徒歩13分の距離で、大規模物件ヴィオスガーデン城山の西側を通るルート（徒歩13分ルートの1つ）だとほぼフラットなアプローチになるのは魅力ですが、殺風景な首都高沿いの部分を多く通らねばならないのは残念です。

ただ、起伏はあれど志村坂上からのルートは、三次公園の傍らを歩く部分が多いため気持ちが良いですし、住居系地域の2,700㎡超というそこそこのスケールを有した三方角地（南・東・西）というあたりも魅力になるでしょう。

最大の特長は買物便でしょうか。
徒歩3分にイオンスタイル板橋前野町があり、イオンの他にもヤマダデンキ、ドラッグストア、書店、キッズランド、フードコートなどなど多彩な店舗がそろっているだけでも便利なのですが、それに加え、ヒューリック志村坂上徒歩5分、ビバホーム徒歩7分、オーケー徒歩9分、セブンタウン徒歩14分ですので凄いですよね。
個人的にはさやの湯処が徒歩5分なのもいいと思う…。

通学区は北前野小学校で徒歩7分、また、その三次公園が徒歩4分、さらに前野公園徒歩6分、小豆沢公園徒歩13分など充実した公園環境も、小さなお子さんのいるご家庭には特に魅力でしょう。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。南東方向交差点の斜向かいには常楽院があり、墓地ビューになってはしまうものの、東側は戸建住宅エリア、南側もおとしより保健福祉センターの3階建ということで、視界抜けも得ることが出来ますね。

首都高（高架）からは少し内に入った程度ですが、周囲は住居系地域なりの落ち着きがありますし、上述のような優れた買物便とのバランスは魅力になるでしょう。

間取りは73㎡ということで角住戸としてはやや小ぶりではあるのですが、現在分譲中のシティハウス平井の条件の良い角住戸と同じニオイを感じるプランで、こういった立地に適した魅力のあるものと言えるでしょう。

両面にしっかりとしたバルコニーを施した上、開口部を充実させており、このLDはとても気持ちが良いでしょうね。
両面にこのような幅の掃き出し窓が備わっているケースは非常に貴重ですし、こちらはシティハウス平井の角住戸に比べ柱のアウトフレームが行き届いているのも◎でしょう。

シティハウス平井同様にLDの入口ドアがかなり玄関寄りに位置しており、ドアのところからの12畳カウントであることには注意が必要ですが、その部分を含めても角住戸としては廊下が長い方ではなく効率性も上々ですね。

玄関がしっかりとくぼんだ位置にあり、ゆったりとしたアルコーブ空間があるのも魅力でしょう（玄関下足スペースは若干小さいですけど…）。

坪単価は341万円。最も参考にすべきはやはり直近のパークホームズ志村坂上ザ・テラス（2022年分譲/駅徒歩4分/約310万円）でしょう。
こちらのお部屋はパークホームズの上層階角住戸と同じぐらいの水準で、駅距離（＋起伏・低地）を考えると普通に強気な印象にはなってしまいますね。こちらは第1期（春頃）に供給されていたお部屋が先着順になっているもので、当初は7,000万円（坪単価318万円）が最高額だったのですが、値上げに踏み切ったのでしょうか。

まぁ、住不物件の価格が強気なのは今に始まったことではないですし、上述の素晴らしき買物便と魅力的なプランを考えれば無茶な水準とまでは思いませんが…。