ガリシア東上野【意外なアウトフレームとスカイツリービュー】14階53㎡6,580万円（坪単価408万円）

ガリシア東上野。

所在地：東京都台東区東上野6-12-2
交通：稲荷町駅徒歩4分、上野駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、20戸（非分譲住戸1戸含む）

稲荷町駅の北東部、清洲橋通りと左衛門橋通りの中間付近に誕生する物件で、入谷口ではありますが、上野駅までも徒歩8分ほどとなる至便な地でありながら大通りに面していない落ち着きも有したバランスの良さを感じますね。

BRIのガリシアシリーズを取り上げるのはガリシア錦糸町パークサイド以来2物件目で、こちらもいわゆるワンルーム投資マンションにはなるのですが、上層階には以下のような50㎡台のプランがありますし、そういった好立地なだけでなく全戸南向きで南面条件も良好という点も特徴と言えるでしょう。

買物便は上野駅界隈の利便性はさることながら、上野小学校の向かい清洲橋通り沿いのマルエツまで徒歩2～3分といった感じですので、そのあたりも申し分ありません。

設計はオリエント設計、施工は新三平建設です。

敷地面積約200㎡ほどの非常に小ぶりな物件にはなりますが、ペンシル的に高さを出しているため空地率は高く、エントランスアプローチは深めでゆとりがありますね。間接照明を用いたシックなエントランスに加え以下のプランからもお分かりのように南面中央（エントランス上部）を上から下まで貫くように二重のマリオンが施されているため、小規模ながらも存在感がありますね。

BRIの物件はいわゆるワンルーム投資マンションの中ではデザイン性を追求したものが多いのですが、こちらもまさにそんな感じですね。

公式ホームページ

お部屋は53㎡の1LDK、南・東・西の三方角住戸です。東側や西側（隣の隣）にはマンションがあり、特に西側のルフォンプログレ東上野は15階建にはなるのですが、南側は道路の向かいが3階建ですし、この最上階住戸からは東方向にスカイツリーもよく見えますので、眺望的な魅力はかなり高いですね。

間取りは、低中層階の20㎡台×2に対し、この上層階はそれらを合わせたこの面積になっており1フロアを独り占めした形になります。

そのような東方向の眺望を生かすという点ではさらに東面の開口部を充実させて欲しかったという思いはあるものの、一般的なワンルーム投資マンション内のお部屋と比べると開口部は大きいですし、柱のアウトフレームも良好なプランになります。

中低層階の20㎡台ですらバルコニー側の柱がアウトフレーム化されており、ワンルーム投資マンションでは非常にレアな設計ですね。
こちらのプランもしかりで共用廊下側の柱はガッツリ食い込んでしまっているのですが、廊下は短く、かつ、居室形状も申し分ないのでなかなかに整ったものと言えるでしょう。

気になるのは53㎡ありながら1LDKである点でしょうね。
ベッドルームは7.5畳と大きいのですが、LDは9.5畳と一般的な40㎡台中盤程度の1LDKと大差ない水準に過ぎません。

キッチンにはやたらと大きなストレージ、浴室は1416など、何を重視するかによって評価の分れるプランではあるのですが、ベストは引き戸の開け閉めで2LDKとしても1LDKとしても使える柔軟性の高いプランだったように思います。

坪単価は408万円。近年の上野・御徒町界隈（山手線外側）で言うと、ザ・パークハウスアーバンス御徒町（2022年分譲/御徒町駅徒歩7分/約435万円）、ブランズ浅草寿（2021年分譲/田原町駅徒歩8分/約435万円）、クレヴィア上野御徒町（2020年分譲/御徒町駅徒歩7分/約415万円）、ブリリア上野プレイス（2020年分譲/上野駅徒歩5分/約380万円）といった感じで、2年以上前のブリリア上野プレイスの上層階よりも安い水準（しかもこちらはスカイツリービュー）ですので、ブランド力に欠けるワンルーム投資マンション内のお部屋であることや以下のような貧弱な設備面を考慮しても現実的な設定と言えるでしょう。

交通便と共に日照・眺望に重きを置きたい方には魅力を感じやすい水準だと思います。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件ですので当然ディスポーザーはありませんし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、床暖房などいわゆるファミリータイプの正統派分譲マンションのような設備がないのは残念ですね。
こういった50㎡台だけでも食洗機や床暖房が備わっていると良かったように思います。

管理費は325円/㎡。ディスポーザーはありませんが、一応内廊下設計になる超小規模物件ですのでこのぐらいであれば悪くはないでしょう。
いわゆるワンルーム投資マンション（目先のランニングコストを安く見せるのが王道の販売戦略）なので修繕積立金は51円/㎡（一般的な分譲マンションは初年度から100円/㎡ちょっとの設定になっていることが多い）と早期の値上げが必要にはなりますが…。