プラウドタワー川口クロス【東口の顔となる大規模タワマン】7階88㎡9,098万円（坪単価343万円）

プラウドタワー川口クロス。

所在地：埼玉県川口市栄町3-601（地番）
交通：川口駅徒歩3分（東西貫通通路西側の敷地入口。メインエントランスからは徒歩4分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上28階地下2階建、481戸（非分譲住戸31戸含む）

川口駅は1999年の川口パークタワーに始まり、その後もオーベルタワー川口コラージュ、イーストゲートタワー川口、サウスゲートタワー川口など30階建台のタワマンが少なからず誕生しており、そういう意味で28階建はややパンチに欠けるのですが、スケール感という点ではそのオーベルタワー川口コラージュの総戸数421戸を上回る最も大きなタワマンになります（オーベルタワーの平均専有面積76㎡はこちらよりも若干大きいはずですが、それでもこちらの方がスケール（延床面積）があるはずです）。

川口駅の直近のタワマンは、同野村不動産の2018年分譲のプラウドタワー川口（21階建総戸数202戸）がありますが、L字配棟となった板状の延長にある21階建でしたので（2019年分譲19階建のザ・パークハウス川口本町もタワマンちゃタワマンですが小ぶりです）、生粋のタワマンといえる存在が川口に誕生するのはその2013年のサウスゲートタワー川口以来のことになります。
サウスゲートタワー川口は駅徒歩9分と少々距離がありましたので、”駅前のタワマンらしいタワマン”という点では2008年分譲のイーストゲートタワー川口（31階建だが、総戸数は190戸と小さ目）以来と言っても過言ではないでしょう。

こちらは、隣接地で2020年に分譲されたレーベン川口グランアートの際に述べたようにレーベンの敷地（さらに言えばその隣のリビオ川口セルフィアの敷地）も含めた1つの再開発に出来ていたらきれいな敷地形状になり、設計面での自由度が増していたはずなので、惜しいという気持ちがないと言えば嘘になりますが、東口の正面方向に位置し、川口銀座商店街（樹モール）が西側に隣接する”東口の顔”となるポジションはやはり魅力的でしょうね。

当敷地内は予定通り東西に貫通通路（屋内通路）が施され、レーベンの低層部の商業施設も貫通通路に面する形になっていることからもお分かりのように別のマンション（敷地）ではありますが、お互い及び周辺の動線を考慮した設計になっているのも素晴らしい点でしょう。

なお、目と鼻の先にデッキ入口がありますし、賑やかな東口ですので買物利便は言うまでもなく高いです。
スーパーで言うと、今春オープンしたばかりのまいばすが目と鼻の先、業務スーパーが徒歩2分、肉のはなまさとコモディイイダが徒歩3分、西友が徒歩4分、マルエツ（キュポ・ラ）が徒歩5分、イトーヨーカドー（アリオ）とオーケーも徒歩10分ということで、選びたい放題なのですが、この状態で1階商業施設内にさらにマルエツ（予定）が入るというのですから驚きですね。

そごうの閉店は残念ですし、跡地が何になるのかは決まっていませんが、ここは東口真正面に位置した物件でもありますので買物便に関してこの物件以上のものは他駅を含めてもなかなかないでしょう。まぁ、お店の数だけで言えばららぽーと直結とか隣接の物件の方が上ではあるのでしょうが…。

通学区は幸町小学校で徒歩5分の距離感とこちらも良好ですね。

公式ホームページ

お部屋は88㎡の4LDK、南西角住戸です。南側・西側共に前建は低層建物で、特に、西側は樹モールの先も駅方向からのアプローチになっているため、このような低層階でもそこそこの視界抜けが得られます（南方向はその先の区画に23階建のリビオアクシスプレイスがあります）。

間取りは27～28階のプレミアムフロアの100㎡中心に比べると小さくはなりますが、26階以下では最も大きなものになっており、日照・視界良好な南西角住戸、かつ、プラウド（野村不動産）らしいゆったりとしたものですね。

廊下は角住戸やこの面積帯を考えれば長い方ではないでしょう。
全方位に住戸が設けられたタワマンで、東側も北側にも隣接住戸があるため、角住戸だと玄関位置の関係上（玄関からコーナー部のLDまで廊下をつなぐ必要があるため）、廊下が長くなりがちなのですが、こちらは玄関前に深めのアルコーブがある分、玄関をLDに近づけることが出来ています。

アイランドキッチンとし、キッチンスペースをやたらとゆとりあるものにしてしまったがためにLD単体では10畳そこそこしかないような印象にはなってしまうのですが、隣接する洋室4はウォールドアが採用されていますし、廊下側からも入れるようになった柔軟性の高い設計にも好感が持てるでしょう。

柱の食い込みは見られますし、最大天井高（2.55m）やサッシ高（2mちょっと）などはごくごく一般的な水準に過ぎず、タワマンであればサッシ高2.1m以上を確保して欲しかった印象にはなるのですが、バルコニーに面した掃き出し窓だけでなくダイレクトサッシも採用するなどタワマンらしさを感じることのできる設計になっているのは悪くないでしょう。

坪単価は343万円。同タイプ高層階は400万円超、プレミアム（27～28階）の角住戸は500万円超ということで、低層階とはいえ日照良好、視界抜けもそこそこ望めるポジションということを考えればまずまずの単価差が設けられているように思います。

ただ、やはり問題は9,000万円を超えるグロスでしょうね。9,000万円出せば面積を抑えることで高層階（南東角住戸の高層階が同じぐらいのグロスになっていました）に手が届きますので、”4LDKがマストな方”でないとピンとこないお部屋にはなってしまうでしょう。

平均としては340万円ぐらいになるようですが、プレミアムが単価を押し上げているところがあるので感覚的（中央値的）に言うともう少し下になるでしょう。
その2018年のプラウドタワー川口（21階建。約290万円）や2019年のザ・パークハウス川口本町（19階建。約280万円）などと比べると単純に比較した場合には上昇度はそれなりですが、階建がこちらの方が高いこと（高層階住戸が多いこと）を考えればむしろ上昇幅が小さいぐらいに感じますし、お隣で2020年に分譲されたレーベン川口グランアート（13階建。平均300万円ちょっと）と比べると大人しい印象すらありますよね。その後分譲された駅徒歩10分のクリオ川口幸町ですら平均約280万円ほどの水準でしたし、川口駅で一位二位を争うぐらい存在感のある駅前タワマンが300万円前半ならばニーズは少なくないでしょうね（昨年末に行われた第1期では135戸を供給するなど人気は上々のようです）。
とはいえ、いかんせん販売戸数（非分譲住戸を除くと450戸）が多い物件で、70㎡台でも7,000万円台中心となるグロス帯でこれだけの戸数を捌くのは野村不動産と言えども簡単ではないように思いますが…。