ミハマシティ検見川浜Ⅱ街区【駅距離は気になるがエリア最大級の600戸超】5階83㎡4,580万円（坪単価182万円）

ミハマシティ検見川浜Ⅱ街区。

所在地：千葉県千葉市美浜区真砂2-14-19（地番）
交通：検見川浜駅徒歩11分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：13階建（A・D・E棟）/14階建（B棟）/11階建（C棟）、612戸（うち非分譲2戸含む）

2019年〜2021年にかけて分譲されたI街区の397戸（うち事業協力者住戸122戸含む）に続き、ようやくII街区の販売が始まっています。

予定通り2つの街区を合わせたトータルでは1000戸超となっており、敷地面積は合計37,266㎡という非常に広大なものになるのですが、I街区とII街区は隣接こそしてはいるものの、あくまで別々の物件で共用施設の相互利用なども出来ませんので、その1000戸超のスケールを十二分に活かせているかと言うとちょっと残念な印象にはなりますかね。

検見川浜駅は駅前徒歩1分のパークシティ検見川浜（16階建647戸）、セザール検見川浜（20階建255戸）というランドマークがありますし（築年数がかなり経過してきてはいます）、近年はスーパー直結のザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ（駅徒歩7分/10階建545戸）も供給されていますので、1つの街区で比べた場合にはNO.1にはならないですし、こちらのII街区は駅徒歩10分を超え"11分"になってしまうあたりも気になる材料でしょう。

販売時期ないし入居時期のズレが大きくなるという問題はあるものの、1つの物件（街区）に出来ていたら駅から最も遠い棟でも"敷地内入口まで徒歩9分（現状のI街区入口）"という表示が可能だったように思いますし、駅前にも多くの物件が存在し大規模物件が少なくない検見川浜駅の状況からすると”この2分の差”は馬鹿に出来ないように思ってしまいます。
ましてⅡ街区はⅠ街区とは異なり事業協力者住戸がほとんどないので販売面の大変さ（販売戸数）は全然違いますので、デベロッパーの立場からしてももう少し何らかの策を練った方が良かったのではないかと…。このエリアの最大の魅力と言っても過言ではない海岸エリアもこちら側からだと少し距離がありますしね。

北口の広場からしばらくは歩行者専用のアプローチになりますので検見川浜駅らしい快適なものですし、フラットアプローチでもありますので徒歩11分はけして悪い距離感とは思いませんが、魅力的な立地であることの多いターミナル駅などの徒歩10分超とは違いますし、近隣物件との兼ね合いを考えると少々気にはなってしまいますね。

スーパー便も基本的には駅前でイオンスタイル（イオン）の徒歩9分とビッグ・エーとペリエの徒歩11分、駅前以外だと湾岸道路の手前のヤオコーが徒歩11分といった感じですのでいずれも少々距離があります。

通学区は真砂東小学校で徒歩5分の距離感になります。Ⅱ街区からみても南東方向すぐのところにあるのですが、こちらの物件寄りの部分は校庭で、南西側の正門までの距離になるでしょうか。

前回までのミハマシティ検見川浜。

公式ホームページ

お部屋はA棟83㎡の3LDK、南角住戸です。A棟は敷地南西端に位置しており、南西方向目の前にI街区の駐車場（自走式及び平置）が広がっています。
この角住戸の正面は自走式の方で5階ならばそれを越えはするものの、その先にはI街区の棟が屏風のように存在しているため、やや殺風景な印象にはなりますね。南東も当II街区のB棟があるので視界は妨げられてしまいます。
ただ、I街区の棟とは距離があるので日照に関してはほぼ問題なく南角らしい魅力的なものになるでしょう。

間取りは3LDKとしては大きな83㎡になります（当物件は90㎡台までありますが、そういったものの基本プランは4LDKです）。

そのため、面積帯なりのゆとりを感じることが出来るのですが、その割り振りは少々意外でしたね。LDは70㎡そこその3LDKと大差ない12畳しかなく、洋室1の8.2畳などベッドルームを重視した形になります。
南東方向の視界をB棟に妨げられる中で洋室1には不思議なほど大きな開口部が設けられているのですが、建築基準法上の居室要件（採光要件）は居室の床面積が大きいほど大きな開口部が必要になることを考慮してのものでしょう。
83㎡の角住戸が「2LDK+S」じゃかっこつかないですからね。

収納もとりわけ充実した感じではなく面積帯なりのゆとりを感じるのはベッドルームと浴室と玄関になるのでそのあたりに魅力を感じる方向けと言えるでしょうか。

I街区同様に連窓サッシを採用し、LD側だけでも幅のあるサッシに出来ているのは素晴らしい点ですね。

坪単価は182万円。南東側の視界がB棟に遮られてしまうため角住戸感はそれほど高くはないのですが、開口部自体は充実していますし、Ⅰ街区同様に中住戸との単価差は小さ目です。

5月から行われている第1期はA・B棟から分譲されており、平均としては180万円ほどになるでしょうか。
B棟（南東向き/主に真砂第一公園向き）はⅡ街区内で最も条件の良い棟と言っても過言でないため、単価が多少高めに出ているところもありますが、Ⅰ街区の平均坪単価は約165万円でしたので、駅距離の差を鑑みるとやはりこのご時世なりに上昇している様子が窺えますね。

ただ、Ⅰ街区の直後に分譲開始されたレーベン検見川浜GRANVARDI（2019年分譲/駅徒歩2分）こそ駅近ながら約190万円という水準でしたが、さらに前で言うとザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ（2015年分譲/駅徒歩7分）が約180万円、サンクレイドル検見川浜（2015年分譲/駅徒歩6分）が約165万円、ウエリス検見川浜レジデンス（2015年分譲/駅徒歩11分）が約175万円という感じであり、2019年の当Ⅰ街区が供給された2019年頃以降の供給過剰感が、価格の上昇を妨げている印象になりますね（隣駅の幕張ベイパークの価格帯には出来るだけ近づけたくないでしょうしね）。

ここは駅距離があるわりにはそれなりのお値段に感じるかもしれませんが、もともとのⅠ街区自体が伸び悩んでいた感じでしたのでこのご時世を考えればけして悪い水準ではないでしょう。上述のようにⅡ街区はⅠ街区から販売戸数が2倍超に増えますので価格を抑え目にしないと厳しいのは言うまでもありません。