アドグランデ綾瀬【東綾瀬公園至近の駅徒歩10分】8階68㎡5,600万円台（予定）（坪単価約273万円）

アドグランデ綾瀬。

所在地：東京都足立区綾瀬6-29-7（地番）
交通：北綾瀬駅徒歩10分、綾瀬駅徒歩12分、青井駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：9階建、32戸

アドグランデ横浜港南台以来の「アドグランデ（デベロッパーは東新住販）」シリーズで、このシリーズでは稀な23区内の供給になります。

駅近ではなく、40～60㎡台の総戸数32戸という小ぶりな物件にはなるものの、北綾瀬駅と綾瀬駅の中間付近に位置しており、再開発が進む綾瀬駅や北綾瀬駅が共に徒歩圏となるため利便性は上々でしょう。
さらに、つくばエクスプレス青井駅が徒歩14分で、この界隈の物件では珍しい選択肢があるというのも何気に良いのではないでしょうか。

東綾瀬公園のグリーンベルトに囲まれたエリアに位置しており（最も近いところで徒歩2分）、第一種住居地域なりの落ち着きもある環境面での魅力を感じることのできるポジションです。川の手通りや環七南通りなどの交通量のある通りに面していない上で角地になっているのも良い点で、そのようにあまり23区内（都心に近いところ）では分譲を行わない東新住販が分譲するだけの立地という印象になるでしょうか。

買物便は、綾瀬駅前のベルクス、東急ストア、イトーヨーカドーあたりは徒歩12～13分と少々距離がありますが、ビッグ・エーが徒歩3分、オザムが徒歩8分にあります。

通学区は、東加平小学校で徒歩11分と少々距離がありますね。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、北東角住戸です。そのように敷地は北東角地になっており、最も高さのある北側道路の向かいの前建でも4階建になるのでこの階は視界的にも良好ですね。
第3種高度地区の斜線制限がなされたエリアで、当物件の北側上部が斜線制限に伴いセットバックされていることからお分かりのように南北に長い敷地（や北側が接道している敷地）でないとこのレベルの高さのものが立ちにくくなっています。

間取りは70㎡に満たない小ぶりな3LDKながら物件内で最も大きなものになっています。

柱の食い込みがわりと目立つ方ではあるものの、角住戸にしては廊下を短めに出来ていますし、40㎡超のルーバルが備わっているため専有面積以上の使い勝手が期待できるでしょう。

敷地北東コーナー部に植栽や歩道上空地などを設けたがゆえに、東面が雁行設計になっており、特にLDコーナー部の柱の凹凸が気になる設計ではあるものの、LD及びキッチンがその大きなルーバルに面していますし、さらにベッドルームの2室までルーバル側にあるというのはありそうでなかなかないものと言えるでしょう。

LD単体では10畳あるかないかでしかありませんので、ベッドルーム1の引き戸はウォールドアなどのきれいに開け放つものに出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は予定価格で約273万円。平均では240～250万円になるでしょうか。

当物件は綾瀬駅、北綾瀬駅の中間付近となるため評価が難しいところではあるのですが、駅徒歩10分前後のもので言うと、センチュリー北綾瀬（2019年分譲/北綾瀬駅徒歩10分/約220万円）、ライオンズ綾瀬グランフォート（2020年分譲/綾瀬駅徒歩11分/約270万円）、メイツ東綾瀬（2020年分譲/綾瀬駅徒歩9分/約280万円）、ブリシア綾瀬（2021年分譲/綾瀬駅徒歩9分/約255万円）、ライオンズ綾瀬セントマークス（2021年分譲/綾瀬駅徒歩9分/約280万円）、センチュリー東綾瀬（2022年分譲/北綾瀬駅徒歩14分、綾瀬駅徒歩15分/約240万円）といった感じですので、綾瀬駅も十分に徒歩圏となるこのポジションでこの単価ならば中小デベロッパー物件なりの現実的な設定と言えるでしょうね。