パレステージ鷺宮【第一種低層住居専用地域の2,800㎡超】3階73㎡7,190万円（坪単価326万円）
パレステージ鷺宮。
所在地：東京都中野区鷺宮6-798-40他（地番）
交通：下井草駅徒歩8分、鷺ノ宮駅徒歩14分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、68戸
鷺宮6丁目、非常に落ち着きのある第一種低層住居専用地域内に誕生する物件です。
新青梅街道は北方向近いところを走ってはいますが、影響のない距離感だと思いますし、南方向・東方向に戸建住宅街を望む良好なポジションですね。
30〜50㎡台が半分強を占めるプランニングではあるものの、第一種低層住居専用地域の3階建での総戸数68戸からお分かりのようにかなり敷地の大きな物件でそのスケール感もポイントになるでしょう。
敷地面積は2,800㎡超もあり、中庭が施されたランドプランにも見どころを感じる物件になりますね。
交通便は急行停車駅の鷺ノ宮駅が少々距離があるのは残念ですが、下井草駅からフラットアプローチの徒歩8分なので悪くはありません。
スーパー事情で言うと、やはり制限の厳しい第一種低層住居専用地域がメインとなるエリアゆえ近いところにこそないものの、西友徒歩7分、三徳徒歩8分、オーケー徒歩9分と潰しが効いていますし、駅前の下井草商店街も徒歩7分なので悪くはないでしょう。
この界隈は鷺ノ宮駅寄りも含めほぼほぼ第一種低層住居専用地域で、お店があるのは第一種低層住居専用地域ではない駅前と新青梅街道沿いといった感じになります。そのため、環境と利便性は両立しにくいのですが、この物件はまずまずと言えるですね。
なお、通学区は、武蔵台小学校で徒歩4分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側の道路の向かいに畑が広がる最上階住戸で、物件内で最も視界条件が良いと言っても過言ではないお部屋になります。
南北に長い敷地形状で、南向き住戸率が低めとなる中（東向きと西向きが多い）での南向きという点も魅力なのですが、中でもこちらの最上階プランはダイレクトサッシ設計で、こちらを含め2戸だけに採用された特別なものになります（角住戸に採用するのが一般的だと思いますが、南面中ほどに2つのダイレクトサッシを並べることで外観的なインパクトを狙ったのでしょう）。
サッシは床上10cmほどのところから天井間際（下り天井になっています）までのハイサッシで、第一種低層住居専用地域の物件としては珍しいほどの開放感が得られる視界及び設計になりますね。
この部分以外はいわゆる一般的な田の字プランではあるものの、きれいに開け放てる洋室2のウォールドア設計も魅力でしょう。
また、低層建のため柱は細くできており、食い込みを抑えることが出来ているのも悪くありません。
坪単価は326万円。こちらのお部屋はそのように物件内のちょっとした目玉のため高めですが、平均坪単価は約310万円になります。
下井草駅を最寄りとするファミリータイプの分譲マンション（いわゆるワンルーム投資マンションではないという意味）は2011年のプラウド鷺宮コートテラス（下井草駅徒歩8分/約230万円）以来で、当時とは相場が全く違いますので参考にはならないですね。
ただ、鷺ノ宮駅のプラウド鷺宮エアリーコート（2020年分譲/鷺ノ宮駅徒歩6分/約330万円）、井荻駅のリーフィアレジデンス杉並井草森公園（2021年分譲/井荻駅徒歩7分/約335万円※杉並区）に比べるとこなれており、大きな違和感はないでしょう。
それらは駅力（プラウド）やパークフロント（リーフィア）という魅力があり、プラウドのブランド力も含め"分かりやすさ"があったことを考えればこちらはさらに価格で勝負して欲しかった印象もなくはないですけど、こちらもパレステージの中では力の入った物件ですからね。
所在地：東京都中野区鷺宮6-798-40他（地番）
交通：下井草駅徒歩8分、鷺ノ宮駅徒歩14分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、68戸
鷺宮6丁目、非常に落ち着きのある第一種低層住居専用地域内に誕生する物件です。
新青梅街道は北方向近いところを走ってはいますが、影響のない距離感だと思いますし、南方向・東方向に戸建住宅街を望む良好なポジションですね。
30〜50㎡台が半分強を占めるプランニングではあるものの、第一種低層住居専用地域の3階建での総戸数68戸からお分かりのようにかなり敷地の大きな物件でそのスケール感もポイントになるでしょう。
敷地面積は2,800㎡超もあり、中庭が施されたランドプランにも見どころを感じる物件になりますね。
交通便は急行停車駅の鷺ノ宮駅が少々距離があるのは残念ですが、下井草駅からフラットアプローチの徒歩8分なので悪くはありません。
スーパー事情で言うと、やはり制限の厳しい第一種低層住居専用地域がメインとなるエリアゆえ近いところにこそないものの、西友徒歩7分、三徳徒歩8分、オーケー徒歩9分と潰しが効いていますし、駅前の下井草商店街も徒歩7分なので悪くはないでしょう。
この界隈は鷺ノ宮駅寄りも含めほぼほぼ第一種低層住居専用地域で、お店があるのは第一種低層住居専用地域ではない駅前と新青梅街道沿いといった感じになります。そのため、環境と利便性は両立しにくいのですが、この物件はまずまずと言えるですね。
なお、通学区は、武蔵台小学校で徒歩4分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側の道路の向かいに畑が広がる最上階住戸で、物件内で最も視界条件が良いと言っても過言ではないお部屋になります。
南北に長い敷地形状で、南向き住戸率が低めとなる中（東向きと西向きが多い）での南向きという点も魅力なのですが、中でもこちらの最上階プランはダイレクトサッシ設計で、こちらを含め2戸だけに採用された特別なものになります（角住戸に採用するのが一般的だと思いますが、南面中ほどに2つのダイレクトサッシを並べることで外観的なインパクトを狙ったのでしょう）。
サッシは床上10cmほどのところから天井間際（下り天井になっています）までのハイサッシで、第一種低層住居専用地域の物件としては珍しいほどの開放感が得られる視界及び設計になりますね。
この部分以外はいわゆる一般的な田の字プランではあるものの、きれいに開け放てる洋室2のウォールドア設計も魅力でしょう。
また、低層建のため柱は細くできており、食い込みを抑えることが出来ているのも悪くありません。
坪単価は326万円。こちらのお部屋はそのように物件内のちょっとした目玉のため高めですが、平均坪単価は約310万円になります。
下井草駅を最寄りとするファミリータイプの分譲マンション（いわゆるワンルーム投資マンションではないという意味）は2011年のプラウド鷺宮コートテラス（下井草駅徒歩8分/約230万円）以来で、当時とは相場が全く違いますので参考にはならないですね。
ただ、鷺ノ宮駅のプラウド鷺宮エアリーコート（2020年分譲/鷺ノ宮駅徒歩6分/約330万円）、井荻駅のリーフィアレジデンス杉並井草森公園（2021年分譲/井荻駅徒歩7分/約335万円※杉並区）に比べるとこなれており、大きな違和感はないでしょう。
それらは駅力（プラウド）やパークフロント（リーフィア）という魅力があり、プラウドのブランド力も含め"分かりやすさ"があったことを考えればこちらはさらに価格で勝負して欲しかった印象もなくはないですけど、こちらもパレステージの中では力の入った物件ですからね。