イニシア北千住レジデンス【日光街道を越えはするもアプローチはほぼほぼアーケード】12階70㎡7,908万円（坪単価373万円）

イニシア北千住レジデンス。

所在地：東京都足立区千住寿町56-6他（地番）
交通：北千住駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、73戸

5路線が利用できる北千住駅の徒歩7分ですので利便性はかなり高いですね。
ポジションとしては、西口を出てきたろーど1010をまっすぐ西へ進み日光街道を越えてすぐのところになります（日光街道沿いです）。

ここいらへんの例に漏れず荒川至近のゼロメートル地帯の一画ではありますので、ハザード的にはガッツリ色が付いてはいるのですが、駅からの道程はフラットアプローチです。

徒歩7分ぐらいだと"日光街道を越えないポジション"の物件も少なくなく、同じ徒歩7分でも日光街道を越えなければならないのはやはり残念な点ではあるでしょう。ただ、そのようにほぼほぼアーケードのきたろーど1010がアプローチになるため、雨の日もほぼ傘入らずで駅まで行けるのは大きな魅力でしょうね。

また、日光街道の内側（この物件の西側）は第一種住居地域であり、日光街道沿いや北千住駅前エリア（日光街道の東側）のように高い建物は立たないため、視界抜けが得られる住戸も少なくないという点も魅力の１つと言えるでしょうか。

スーパー事情で言うと、パークホームズ北千住アドーアの下のヨークフーズ（徒歩3分）はもちろんのこと、それ以外にもおっ母さん食品館が徒歩3分、まいばすが徒歩4分、東武ストアも徒歩7分といった感じなのでかなり便利です。
ルミネ、マルイ、そして複数の商店街もあるため買物利便性も相当に高いポジションですね。

通学区は千住双葉小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の2LDK+S、北西角住戸です。北側はそう遠くないところにサンクタス1010タワー（19階建。前建は3階建）もあるように日光街道沿いの商業地域なので十数階建の建物は珍しくありません。
しかしながら、西側は上述のように第一種住居地域（第三種高度地区）で、戸建が主となる低層住宅街になっているためこのような上層階住戸からの視界抜けはかなりのものですね。西方向には隅田川、北西方向には荒川の流れも望めるはずです。

日光街道は東側で、その間には東向き住戸（共用廊下は内廊下）があるため、西向き住戸は騒音面の影響も小さいでしょう。

間取りはギリギリですが70㎡に乗せた物件内では大き目のものになります。
角住戸としてはけして大きくはありませんが、共用廊下側の柱の食い込みが抑えられ、なおかつ、廊下をこれ以上ないぐらい短くしているため専有面積以上の使い勝手が期待できるでしょうね。

廊下を短くしているため洋室すべてがリビングインですし、LDも角位置（二面採光）に出来ていないのは残念です。
ただ、LDから洋室2にかけては連窓サッシ×スライドウォールが採用されているので、空間的な広がりと採光に優れていますし、LD側だけでサッシ約3枚分確保出来ているのは魅力ですね。

坪単価は373万円。ファミリータイプ中心のいわゆる分譲マンションで言うと、直近は2019年のブランズ北千住（駅徒歩7分/約310万円）で早いもので3年以上が経過していますね。
2019年は他に千住ザ・タワー（駅徒歩3分/約370万円）、エクセレントシティ北千住（駅徒歩9分/約295万円※平均専有面積約48㎡とコンパクトが多かった）もありましたが、ここはランドマークタワーである千住ザ・タワーに匹敵する水準ですのでしっかりとした印象にはなるでしょうか。

ただ、その千住ザ・タワーがガッツリとこのあたりの相場を上昇させた印象でしたし、その後のこのエリアに限らないマンション価格上昇の影響を鑑みれば大きな違和感はないのでしょう。

ノンタワマンの近隣物件としてはそのヨークフーズ上部のパークホームズ北千住アドーア（2017年分譲/駅徒歩5分/約325万円）があり、こちらとは異なり日光街道を超えず日光街道沿いでもないポジションでしたので、このポジションでの300万円台後半はやや強気な印象にはなりますけれども…。