イニシア北千住レジデンス【長いキッチンと2階共用部で差別化】8階48㎡5,678万円（坪単価389万円）

続けて、イニシア北千住レジデンス。

設計・施工は大豊建設です。

総戸数71戸ではあるものの、15階建、かつ、およそ半分程度のお部屋が30㎡台で構成された物件で、敷地面積は600㎡ちょっとしかありません。

容積率600％の商業地域に誕生する物件ですので、空地率も約38％と低めですし、ランドプランにゆとりを感じることはないのですが（空地の大半は敷地北西部の駐車場スペース及び自転車置場で、建物内部のものとは別の屋外部分に2つの自転車置場を設けなくてはいけないあたりにランドプランの難しさを感じるところはある）、一方で、エントランス周り及び共用施設は良く出来ていると感じますね。

エントランスはクランクインアプローチとし、エントランス扉の前に日光街道の歩道からくぼんだクッションスペースを設けています。とりわけ高級感を覚えるデザインではないものの、ガラス面豊かでマテリアルや植栽のセレクトが良いためか品を感じます。

また、そのようにけしてスケール感のある物件ではないながらもわざわざ2階にデスクカウンタースペースと、集中しやすい個室型ブースを備えた「オーナーズプレイス」が設けられているのは意外でしたね。

コロナ禍以降の物件は小ぶりな物件でもエントランス脇にラウンジの延長上でこういったスペースが設けられていることがそこそこあるのですが、こちらはミシンやアイロン、ボードゲームなどのシェアアイテムまで備わっていますし、わざわざ「2階」に設けているあたりに努力の跡が窺えます。

1階は車路（敷地北西部の駐車場への動線）で多くが消費されており、そことの兼ね合いあってのものなのでしょうが、それでもきちんとした大きさのエントランスホールはありますし、普通のデベロッパーならばここまでして2階に共用施設を設けることはなかったはずです。

外観デザインに関してもバルコニー周りの縦横のラインの組み合わせが繊細で見どころは十分ですね。特に、金属素材と擦りガラスを織り交ぜて構成されたバルコニー手摺がいい味を出しているように思います。

前回のイニシア北千住レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は48㎡の2LDK、南西角住戸です。南側には千住野村證券ビルがありますが、こちらの7階相当の高さですので、8階だと視界が抜けるか抜けないかぐらいで、日照に関しては問題ないでしょう。また、西側は先ほどの北西角同様に戸建住宅街を見下ろす良好な眺望が楽しめます。

間取りは50㎡に満たない小ぶりな2LDKなのですが、かなり個性的ですね。

最大の特徴はキッチンでしょう。LDKの一面ほぼ全てがキッチンになっており、「リビングはどこ？」状態になっています。
キッチン天板の西側半分程度はデスクスペース（座って使うことを想定しており下部に足を入れる空間があります）を想定しており、限られた空間を有効活用する面白い設計ではあるのですが、スライドウォールや引き戸となった南側にもいわゆる純粋な壁面がなく、家具やテレビなどが置きづらい印象にはなってしまいますね。

50㎡に満たない小さな2LDKゆえの取り組みでもあるのでしょうが、この感じのLDであればもう少し大きな空間を確保出来ていると良かったようにも思います。

坪単価は389万円。60～70㎡台の中層階は350万円前後、一方で、30㎡台の中層階は400万円ほど（第1期の販売対象外のため予定価格）ということで、グロスの嵩みがしっかりと考慮された価格設定ですね。

西向きは日光街道に背を向けているとはいえ、コンパクトの方が単価が伸びやすいエリアではあるのは確かだと思うのでそのような価格設定になること自体に大きな違和感はないでしょう。ただ、30㎡台中盤の400万円はかなり強気に感じますし、こちら40㎡台の400万円弱も想定していた以上ではありますね。

単なる駅徒歩7分ではなくほぼほぼアーケード経由という点に加え、わざわざ2階にオーナーズプレイスを設けた（付加価値を見込んだ）がゆえのお値段設定なのだとは思いますが…。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、さらに、11～15階の上層階住戸には突板フローリングや耐熱ガラストップコンロなどが採用されており、単価帯なりに気を使っている印象ですね。イニシアシリーズはこれまでも建具のデザインに拘ってはいましたが、ここは今まで以上に高級感も追及している印象で、安易にコストダウンに走っていないのは好感の持てる点でしょう。

管理費は282円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小ぶりなスケールの内廊下（内部廊下）物件にはなるので大きな違和感はないでしょう。

駐車場は全10台で、平置1台を除いた9台が機械式になります。