オープンレジデンシア町屋【特別なプランなのに魅力に乏しい間取り】82㎡7,800万円台（予定）（坪単価約315万円）

オープンレジデンシア町屋。

所在地：東京都荒川区町屋3-1508-1（地番）
交通：町屋駅徒歩10分（東京メトロ。京成線は徒歩11分）
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、46戸

駅からは尾竹橋通りを北上し、物件の手前で1本内側に入るポジションです。
駅距離はこちらの方が3分遠くなりますが、先行して分譲中のリビオレゾン町屋と似た印象を受ける立地条件と言えるでしょうか。
※用途地域は準工業地域ですが、そもそも荒川区は大通り沿いや駅前の商業地域・近隣商業地域と”それ以外のほぼ準工業地域”という構成になっており、準工業地域に住宅が多くあるのはごくごく当たり前のことになります。

リビオレゾンは7階建42戸でしたのでスケール的にも似ていますし、ココスナカムラが徒歩2分、コモディイイダが徒歩3分、まいばすけっとが徒歩4分といった感じでスーパー便が良好なあたりも同じですね。

尾久の原公園が徒歩10分、荒川自然公園も徒歩11分ということで大規模公園が徒歩圏にあるのもこのエリアの魅力の1つになるでしょう。

なお、通学区は第五峡田小学校で徒歩4分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の3LDK、北東角住戸です。北も東も同準工業地域ですが、高いものでも3階建程度の低めの建物になっており、この上層階住戸からの北方向はわりと先まで視界抜けが望めますね。

間取りは物件内で最も大きな80㎡超で、このような面積帯がありながら4LDKではなく3LDKなのは意外でしたね。

ルーバル付の特殊プランですので面食らいはしませんが、ルーバルは特に大きくもなく、かつ、面しているのはベッドルーム2室だけでけして魅力的なものとは言えません。
さらに言えば、開口部も角住戸にしては貧弱ですし、オプレジあるあるではあるものの、何か勿体ない設計（中途半端な設計）という印象にはなってしまうでしょう。

柱も全てが食い込んだ感じになりますし、”特長があるとはいえない3LDK”が8,000万円弱というのはエリア的なミスマッチが大きいように感じてしまいますね…。

この面積帯の3LDKで浴室が1620でないのも…。

坪単価は予定価格で約315万円。平均もこちらのお部屋と同じぐらいにはなると思われ、”上層階ルーバル付角住戸”という意味では単価は抑えられているとは思います。

ただ、南向きではない（日照時間が短い）のはもちろんのこと、魅力があるとはいい難い間取りあっての水準であることは言うまでもなく、そのようにグロス価格が随分と嵩んでしまっているのは気になる点でしょう。