セントラルレジデンス東中野【久々の「セントラルレジデンス」は落ち着きある駅徒歩4分】5階72㎡12,000万円（坪単価551万円）

セントラルレジデンス東中野。

所在地：東京都中野区東中野5-51他（地番）
交通：東中野駅徒歩4分（JR線。都営線は徒歩7分）、落合駅徒歩5分
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、64戸（非分譲住戸15戸含む）

セントラルレジデンス笹塚以来、久々の「セントラルレジデンス」ですね。
東中野には2011年分譲のシティハウス東中野駅前（駅徒歩1分）以外に住友不動産のものはなく普通に「シティハウス東中野」でも問題なかったように思いますが、どういった風の吹き回しなのでしょうか。住不物件のネーミングは気分（鶴の一声）で決めている感が凄いですね…。

ポジションは今春分譲されたプレディア東中野と同じ東中野5丁目で、区検通り沿いになります。

プレディアは区検通りから1本入ったかなり落ち着きのある第一種中高層住居専用地域だったのに対し、こちらは区検通り沿いの近隣商業地域（敷地内側は第一種中高層住居専用地域）にはなるものの、山手通り沿いのような喧騒はありませんし、こちらはプレディアよりも3分駅に近い駅徒歩4分ですので利便性と環境面のバランスはかなり高いレベルにあると言えるでしょう。

駅の反対側にはなりますが、やはり神田川がほど近いポジションで昨年パークホームズ東中野（駅徒歩6分）が分譲されていますし、この物件の後には駅徒歩1分のパークタワー東中野グランドエア（ユニゾンモール直結）も控えていますので、とりわけ希少性を感じるようなことはありません（東中野駅はタワマンや大通り沿いの物件に限らずわりと駅徒歩5分圏内の物件があります）。

ただ、中央線の駅徒歩5分圏内で住居系地域（ここのメインは近隣商業地域ではある）という観点で言うと、この東中野駅周りは貴重な存在ですし、ここは敷地面積も1,700㎡超ということでスケール的にもそこそこのものにはなってきますね。

スーパー便はもちろん良好で、まいばすが徒歩2分、キッチンコート（ユニゾンモール）が徒歩3分、サミットストアが徒歩6分、ライフとスーパーみらべるが徒歩8分になります。

一方、当物件は50～70㎡台で構成されたファミリー色の強い物件なのですが、通学区の白桜小学校が徒歩14分と距離があります。プレディア同様にお子さんのいるファミリー世帯には気になる点になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は東棟の72㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地東端、区検通りから最も奥まったポジションに位置しており、東棟は高さ制限の厳しい第一種中高層住居制限地域側になることから15階建（地上14階地下1階建）の西棟よりも大分低い6階建になっています。

両面共に同第一種中高層住居専用地域の低層建物が広がっており、なおかつ、東～南東は神田川に向かって下傾斜となるポジションですのでこの上層階住戸からは視界抜けも得られますね。

南方向はそう遠くないところにユニゾンモールのツインタワー（既存のパークタワー東中野とユニゾンタワー（賃貸））に加えそのパークタワー東中野グランドエアが出来ますので、少々の圧迫感も伴いはしますけど、日照面でも優れた良好な角住戸になります。

間取りはそのような良好なポジションが考慮され、物件内では大き目のものになっています。

近年の住不物件の傾向そのままの70㎡そこそこの田の字ベース角住戸ですので、インパクトには欠けるのですが、そのような東面の良好な視界を考慮したワイドサッシや南面の奥行あるバルコニーなど、押さえるべきところをしっかりと押さえた印象ですね。

玄関の下足スペースが非常に奥行のあるものになっていたり、北東コーナー部の柱が洋室1に食い込まないような繊細な位置取りがなされているなど、何気に細かな点にも配慮されているあたりにも好感が持てます。

坪単価は551万円。西棟の上層階を上回るレベルの水準になっていることからもこの南東傾斜、かつ、低層住宅街を望む南東角の視界がいかに優れたものかお分かりいただけるのではないでしょうか。

駅前タワマンなどとは競合しにくい条件ですのでこういった良好なポジションには80㎡超のプランがあっても良かったように思いますが、直近のプレディア東中野の条件の良いお部屋よりも1割程度高い立派な単価設定になっている点、さらに言えば、この後にそのパークタワーが控えており"高グロス"になればなるほどそちらに惹かれる方が多くなりがちなことも影響しているように思います。

まぁ、ここはパークタワーが完売した後もまだ販売を続けている気がしますし、そういった長期分譲を基本戦略としているのであればなおのこと80㎡超があっても良かった気はしますが…。