セントラルレジデンス東中野【2層吹抜エントランスと風変わりな配棟】4階65㎡9,900万円（坪単価506万円）

続けて、セントラルレジデンス東中野。

設計・施工は前田建設工業です。

前回の記事で書いたように、敷地面積1,700㎡超というそこそこのスケールを有した物件なのですが、敷地が近隣商業地域（区検通り沿い）と第一種中高層住居専用地域（区検通りの内側）に分かれていることが影響したのか配棟（住戸配置）は随分と複雑なものになっていると感じます。

敷地配置図を見ただけだと、南向き（高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域内）と西向き（高さ制限が緩い近隣商業地域内）のシンプルな2棟構成のように見えるかもしれませんが、西向きの棟は南側の8階建の部分と北側の15階建の部分で構成されており、一見して3棟構成であるかのようなかなり複雑な形状をした物件になります。

西向きの棟は区間通りに沿って立てるのではなく、西側に少し傾けて配棟することで棟の前に大き目のエントランスアプローチ空間を設けていますし、様々な事情を考慮した結果このようになっているのだとは思います。
ただ、15階建の部分は1フロア2戸のペンシル感の強いものですし（しかも東側を主開口部にしているため西側区検通り沿いには共用階段があるなど外観的なメリットに乏しい）、少々不思議な設計という印象にはなってしまいますね。

デザイン・共用面でのポイントはそのしっかりとしたアプローチからの2層吹抜のエントランスホールでしょう。
大理石や打ち放しによる住不らしいデザインをまとったエントランスホールは面積的にもそこそこの大きさがあり、傍らには小さいながらもラウンジが備わっています。

また、そのように凹凸のある複雑なランドプランになったがために総戸数64戸ながらエレベーターが2基あるあたりも魅力の1つではあるでしょうか。その影響もあってか管理費はバカ高いけども…。

前回のセントラルレジデンス東中野。

公式ホームページ

お部屋は東棟の65㎡の3LDK、南向き中住戸です。やはり区検通りの内側、第一種中高層住居専用地域の落ち着きが享受できるお部屋です。南側は3階建の低層建物になりますので、この階でも日照だけでなく視界抜けも出てきますね。
ちなみに、北側共用廊下の先は当物件の駐車場になるのですが、その隣のモンテ・エステというマンションの形状が凄いです。やはり近隣商業地域側と第一種中高層住居専用地域側で異なる高さの棟になっているのですが、なが～い渡り廊下でつながっています…。

間取りは3LDKの中では小さ目の60㎡台中盤のものになるのですが、住不物件らしいきれいな田の字で、特にこちらのプランは共用廊下側の柱がきれいにアウトフレームされているのがお見事でしょう。

LD側だけでもかなりの幅のある連窓サッシも魅力ですし、その先に奥行のあるバルコニーが広がっているため空間的な広がりはそこいらへんの70㎡クラスに匹敵するものがありそうです。

坪単価は506万円。第1期は9戸のみの販売でこの500万円ほどから先ほどのお部屋のような550万円ほどのレンジになっています。
そのため、第1期で分譲されるお部屋の平均は530万円ほどになるのですが、比較的条件の良いお部屋でのものになりますので、仮に他住戸がこの単価に沿って供給されるのであれば平均は500万円程度でもおかしくありません（実際は徐々に価格をつり上げるはずなので、低層階でも上層階と同じような水準になる可能性が高いです）。

とはいえ、近隣の近年供給事例は、プレディア東中野（2022年分譲/JR東中野駅徒歩7分/約440万円）、ルフォン東中野三丁目（2021年分譲/JR東中野駅徒歩7分/約435万円）、パークホームズ東中野（2021年分譲/JR東中野駅徒歩6分/約430万円）といった感じで、"控えめに500万円"と見てもかなりの値上がり感があります。

プレディアは早期に完売しましたし、こちらはさらなる駅近ポジションになりますのでこちらの方が高いのは当然ではあるのでしょうが、やっぱり住不らしい強気な設定という印象にはなるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板とそれなりではありますが、定番の住不クオリティですので特筆すべきものや面白味のあるものはありません。

管理費は474円/㎡。ディスポーザーが付いてのものではありますが、普通に外廊下ですし、かなり高いですね。ファミリータイプ中心の総戸数64戸はけして小さくはないですし、上述のようにエレベーターが多め（2基）とは言え高過ぎるような…。

駐車場は全17台で身障者用を含む2台が平置、残りの15台が機械式になります。