ルジェンテ池袋立教通り【立教小学校隣接、第一種中高層住居専用地域の11階建】55㎡7,400万円台（予定）（坪単価約442万円）

ルジェンテ池袋立教通り。

所在地：東京都豊島区西池袋3-1325-17（地番）
交通：要町駅徒歩6分、池袋駅徒歩8分（東京メトロ。JR・東武線は徒歩13分、西武線は徒歩15分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：11階建、24戸（うち事業協力者住戸6戸。他店舗1区画）

その名の通り立教通り沿いに誕生する物件で、敷地北側が立教通り、南側が立教小学校というポジションになります。

大半が立教の広大な敷地となった第一種中高層住居地域の一角に誕生する物件で、山手通りからもしっかりと内に入り、かつ、近隣には谷端川南緑道（暗渠ではあるが、標高はほとんど変わらず駅からの道程もほぼフラットアプローチ）があるといった環境面での魅力もありますね。

ルジェンテシリーズらしい敷地面積400㎡ちょっとの小規模物件で、プラン的にも大半が30・50㎡台で構成されてはいるものの、高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区）ながら11階建を実現出来た珍しいケースで、エントランス周りのゆとりある設計や立教の広大な敷地を一望できる最上階メゾネットプラン（91㎡）など小規模ながらも特色ある物件に仕上がっていると感じます。

JRの池袋駅は徒歩13分になりますので、数字上は少々遠く感じるかもしれませんが、西口の繁華街までであれば徒歩10分圏内ですし、住居系地域ながらも目の前にコモディイイダ（横断歩道がないため徒歩2分表記にはなってますが、まぁ渡れますよね）があり、下手なスーパー直結マンションよりも至便なぐらいのレベルでしょう。

他にはまいばすが徒歩7分、東武ストアが徒歩8分、ブリリアタワー池袋ウエストの下部に入るスーパーも徒歩圏になるでしょう。

通学区は、池袋第三小学校で徒歩7分の距離感なので悪くありません。また、立教小学校は徒歩1分ですね。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の1LDK+S、南・東・西の三方角住戸です。当物件の敷地は南北に細長いもので、その南端を独り占めするのがこちらのプランということになります。
南側は接道しておらず、立教小学校の2～3階建の校舎になりますので、低層階だと視界は妨げられますが、日照は問題なく得られるでしょう。

東は4階建（手前に当物件の駐輪場）ですが、西は2階建ですし、高さ制限の厳しい第一種中高層住居専用地域なりの良好なポジションという印象ですね。

上述のように第一種中高層住居専用地域での11階建というのはかなり珍しく、そのように南北に長い敷地形状（高度地区の斜線制限は北側斜線制限なので南北の奥行が肝）ですし、北側が道路（立教通り）であることも功を奏した形ですね。
※南側（南向き）は11階までありますが（上部2フロアはその91㎡のメゾネットプラン）、斜線制限に伴い流石に北側（北向き）は8階までしかありません。

間取りは50㎡台中盤の一般的な大きさの実質2LDKで、三方角住戸ながら隣地間距離が十分に確保出来なかったことで建築基準法上の採光要件（居室要件）を満たすことが出来ず、ベッドルーム1室がサービスルーム表記になってしまっているのは残念です。
また、小規模物件らしく柱を逃がす余裕もなかったようで、顕著な柱の食い込みも大いに気になる点でしょう。

柱の食い込みによりすべての居室の形状が芳しくありませんし、三方角住戸のわりに魅力の少ない開口部は勿体ない印象になってしまいます。中層階以上になるとかなり良好な眺望が楽しめるポジションなわけですし、せめて南面は連窓サッシを採用して欲しかったところですね。

廊下は短めで効率的ながら1室（サービスルーム）をノンリビングインに出来ているのは悪くありません。

坪単価は予定価格で442万円。7,500万円を想定しても450万円以内には収まる設定で、上層階の530万円ほどの水準と比べるとしっかりとした単価差が設けられた印象にはなるでしょう。

昨夏から分譲されているご近所（山手通り沿い）のシティハウス西池袋は昨夏～昨秋の供給時点（1～3期で一旦全58戸を供給しています）では平均坪単価約460万円、最低405万円という水準に過ぎなかったので、こちらの方が池袋駅が2～3分近いとはいえ強い印象にはなるのですが、シティハウスはその後の値上げを経て現在は低層階でもこのお部屋と同じぐらいの水準になっていますので、こちらが”それに合わせた感じ”になるでしょうか。

こちらはシティハウスのJR池袋駅徒歩15分とは異なり大分徒歩圏感が出てくるポジションですし、山手通り沿いではない第一種中高層住居専用地域ゆえの魅力もありますので、このご時世としては悪くない水準ではあるでしょう。

シティハウスの際にも言及したように、今春分譲のブリリアタワー池袋ウエストは平均でこそ約540万円という水準ながら、低層階はこちらやシティハウスと同じぐらいの水準になっており、駅距離やランドマーク性などで劣るこういった物件はもうひと頑張り欲しい印象もなくはないのですが…。