ルジェンテ池袋立教通り【立教通り沿いの豊かなランドプラン】38㎡4,900万円台（予定）（坪単価約430万円）

続けて、ルジェンテ池袋立教通り。

設計はCo-Co Design、施工は古久根建設、そしてデザイン監修はカーサデザインコンサルタントです。今年5月完成済の完成売りになります。

当物件の最大のポイントとなるのがその小さな敷地（400㎡ちょっと）を感じさせない立教通り沿いの設計（ランドプラン）でしょう。

レンガ調の立教通りの歩道に面した敷地北側の1階には店舗スペースがあるのですが、立教通りから近いところにあるのはその店舗部分（1階部分）のみで住戸のある2階以上は立教通りからかなりセットバックした設計としています。その上で、その店舗（1階）の屋根部分を緑化するという配慮がなされているので、住民はもちろんのこと立教通りを行きかう方にとっても気持ちの良いものと言えるでしょう。

また、立教通り沿いはそのように店舗が目立つ設計になっており、マンションエントランスは深いところにあるものの、路地のような細いアプローチではなく、しっかりとした幅を設けつつ奥行のあるものにしているため、30・50㎡台がほとんどの総戸数24戸とは思えない不思議なゆとりを感じますし、プライバシー面に配慮したクランクイン設計もすんばらしいですね。

第一種中高層住居専用地域なので容積率が低め（300％）ながら、前回の記事で書いたような事情で11階建が実現出来ているため、比較的空地を確保出来たことが功を奏した形と言えるでしょうか。

風除室はゆとりを感じる反面、エントランスホールはこじんまりとしていますが（この小さ目のエントランスホールのわりと目立つ位置に1階事業協力者住戸の玄関ドアがあるのがちょっとビックリ）、エントランス周りにはレンガ調の素材を多用するなどこの地らしいアカデミックなデザインも素敵です。

前回のルジェンテ池袋立教通り。

公式ホームページ

お部屋は38㎡の1LDK、北東角住戸です。その立教通りからセットバックされた北向き住戸で、こちらの2階住戸はそのように店舗スペース上の屋上緑化の手前にルーバルが付いています（プランはルーバルにはなっていませんが、実際はこちらのバルコニーよりも少しだけ大きなルーバルがあります）。

立教通りの向かいは6階建なので、低層階では視界への影響がありますが、そのように立教通りからかなりセットバックした位置にあり、屋上緑化も望めますので低層階としてはけして悪いポジションではないでしょう。

間取りは40㎡近い1LDKで近年のトレンドからすると大きめの1LDKと言えるでしょうね。
ちなみに、北西角住戸はプラン自体は異なるものの（似てはいるが反転タイプとかではない）、全く同じ大きさで、当物件の多くはこの大きさの1LDKになります。

やはり柱の食い込みが見られますが、先ほどの三方角住戸ほどではなく、居室配置などからしてもごくごく一般的なプランという印象になるでしょうね。

柱の食い込みがある分、LDと洋室の間の引き戸の方立てがやや大きくなってはいるものの、洋室の東側や浴室にも窓を設けることが出来ているのは良い材料でしょう。

坪単価は予定価格で約430万円。4,999万円だとしても438万円で、先ほどの55㎡の低層階よりもこなれています。

日照の差（南向きと北向き）はありはするものの、いずれも日照が重視されるような面積帯とは言えないですし、南側は接道していないことを鑑みても30㎡台の方が単価が安いというのは意外でした。

上述のように1LDKとしてはやや大きめなのでグロスはそれなりではあるものの、プランの効率性という点でもこちらの方が良いですからね。

やはりブリリアタワー池袋ウエストの30㎡台低層階の450万円ほどの水準と比べると魅力を感じにくくはあるものの、タワマンの低層階のコスパが良いのは今に始まったことではないですからね…。
※まだまだタワマン投資がメジャーとは言えなかった2000年代前半頃ほどのお得感はありませんが、住不のような欲の皮が突っ張ったデベロッパーでない限りは販売戸数の多いタワマンにおいては低層階などの条件が相対的に悪いお部屋は"周辺の一般的な物件と同じぐらいの価格設定"にするのが普通です。同じぐらいの価格設定でもランドマーク性や共用施設、そのスケールや豊かな空間が生み出す高級感などといった点での優位性があり、つまるところコスパが良くなることが多いのです。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありません。ただ、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンの水回り天板など、大半が30・50㎡台になる物件ながら違和感のないものがそろっているので悪くないでしょう。

管理費は374円/㎡。ディスポーザーはありませんが、かなり小規模な内廊下物件ということを鑑みればこのぐらいはむしろマシな方だと思います。

駐車場はありません。地権者用1台があるのみとなります。