ベルジェンド瑞江ラリュールセゾン【駅徒歩4分×パークフロント×四面開口】4階52㎡4,590万円(坪単価290万円)

ベルジュール瑞江ラリュールセゾン。

所在地:東京都江戸川区南篠崎町2-607-6他(地番)
交通:瑞江駅徒歩4分
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数:9階建、34戸

駅徒歩4分×下鎌田へび土手公園の向かい(パークフロント)という好立地の物件になります。

近年の瑞江駅はプラウド瑞江(駅徒歩1分)、ファインスクェア瑞江(駅徒歩5分)といった駅近物件が誕生しており、特にプラウドは総戸数99戸と瑞江駅界隈では貴重なスケール感も持ち合わせていたためランドマークとして頭一つ抜けた存在ではあるでしょう。

ただ、こちらの立地もかなり魅力的ですね。
駅前の商業地域から道なりに続く近隣商業地域(敷地内側は第一種住居地域)ではありますが、周囲は落ち着きが出てきており、南西方向道路の向かいがそのへび土手公園になっている駅徒歩4分というのは恵まれています。

兄弟物件になるベルジェンド瑞江ラリュールルフレ(駅徒歩6分)や同時期分譲になったローレルコート瑞江パークステージ(駅徒歩6分)やローレルコート瑞江エアリーステージ(駅徒歩7分)も駅距離と環境面のバランスは良好ではありましたが、その前のバウス瑞江(駅徒歩7分)やプレシス瑞江パークサイドコート(駅徒歩6分)も惜しくも徒歩5分を超えていたように駅徒歩5分内になると物件数がかなり減りますし、その上パークフロントというのは分かりやすい魅力と言えるでしょうね。

そんな駅近物件なので言うまでもないことからもしれませんが、スーパー事情は良好で、ビッグ・エーが徒歩1分、ライフとまいばすが徒歩4分、サミットストアとヤマイチが徒歩5分と徒歩5分圏内だけでも非常に充実していますし、他にも生鮮市場、アタック、フジマート、ワイズディスカも徒歩6~7分ということでよりどりみどりです。

なお、通学区は鎌田小学校で徒歩5分の良好な距離感になります。ちなみに、ルフレはここから徒歩2分とかなり近いところにあるのですが、通学区は下鎌田東小学校の方で徒歩8分になっています。

設計はデベロッパーでもあるベルフラッツ、施工は多田建設、そしてデザイン監修はビーズコンセプションになります。

ビーズコンセプションはベルフラッツ物件の多くを手掛けており、ここもベルフラッツ物件らしいデザインへの拘りを感じます。
2物件共通のデザインコードが設けられており、茶系色をベースとしたシックな色味とレンガ調などの質感豊かな外壁のマテリアルが印象的ですね。

こちらのセゾンの敷地面積はルフレよりも小さく約800㎡という大きさですし、総戸数34戸からもお分かりのように、スケール的にはどこにでもあるような物件です。
しかしながら、シックなトーンのデザインによりスケール以上の存在感を放てているように思いますし、エントランス前のアプローチ空間は総戸数34戸のそれではないですね。

幅・奥行共にかなりゆとりを感じるものになっており、傍らには植栽も施されます。エントランスホールなどはこじんまりとした印象にはなってしまいますが、木目調・レンガ調を多用した内装は外装以上に繊細なデザインになっていますし、総じてデザインに力を入れた物件に違いありません。

公式ホームページ
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お部屋は52㎡の2LDK、南西と北西を主開口部とした四方開口プランになります。LDの正面方向が南西で、道路の向かいにへび土手公園、北西も3階建になりますのでこの階になると日照だけでなく視界面での魅力も高まりますね。
道路沿いは電線の存在感が小さくはないのですが、駅徒歩4分での環境ですしかなり恵まれたものであるのは確かでしょう。

間取りはやはりその四面開口が最大のポイントでしょうね。
南西面を雁行設計にしたことで南東側にバルコニーと開口部を設けることが出来ているためLDだけでも三面採光という非常に通風・採光に優れたお部屋になります。

キッチンの幅が狭い、LDの入口付近のデッドスペース(廊下的な部分)が長い、柱の食い込みもわりと目立つなど気になる部分も見受けられるものの、70㎡前後のファミリータイプが主となる物件でありながらこういった良好な角住戸ポジションに52㎡が設けられているのは意外で、50㎡台ではかなり珍しいタイプのプランになっているのは良い材料でしょう。

坪単価は290万円。こちらは中層階ながら条件の良い角住戸、かつ、70㎡台などと比べるとグロスが嵩んでいないことからやや立派な単価設定になっていますが、物件平均では270~280万円程度になるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、プレシス瑞江パークサイドコート(2019年分譲/平均坪単価約240万円)、バウス瑞江(2020年分譲/平均坪単価約255万円)、プラウド瑞江(2021年分譲/平均坪単価約310万円)、ファインスクェア瑞江(2021年分譲/平均坪単価約260万円)、そしてローレルコート瑞江パークステージ(2021年分譲/平均坪単価約280万円)、ローレルコート瑞江エアリーステージ(2021年分譲/平均坪単価約275万円)といったところになります。

上述のように頭1つ2つ抜けたプラウドを除けば最も駅に近く、かつ、パークフロント物件でもありますのでこのご時世にしては現実的な設定と言えるのではないでしょうか。2019~2020年頃の物件と比べるとやはり上昇してはいますがエリア・ブランド的に300万円近くなると厳しくなりますからね。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありません。ただ、食洗機、キッチンカップボード(無償セレクトで設置可能)、浴室のフラットラインLED照明などが備わっています。

管理費は209円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数34戸の小ぶりなスケールを考えればリーズナブルな方と言えるでしょう。

駐車場は全8台で、内訳は平置2台・機械式6台になります。

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