ジオ品川天王洲【キャナルサイド×両面（南・東）離隔】2階73㎡9,040万円（坪単価409万円）
ジオ品川天王洲。
所在地：東京都品川区東品川1-296-1他（地番）
交通：天王洲アイル駅徒歩7分（りんかい線。モノレールは徒歩8分）、新馬場駅徒歩10分、品川駅徒歩17分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：15階建、135戸
天王洲アイル駅を最寄りとする物件が販売開始されるのは2018年のシティハウス品川サウス以来でわりと久々になりますね（いわゆるワンルーム投資マンション除く）。その間もずっと品川イーストシティタワーは分譲を続けていますけれども…。
こちらの立地は旧海岸通りと天王洲運河に挟まれたポジションで、東側がキャナルビューになります。
大々的にボードウォークが設置されたTYハーバー周りとは異なり、これぞ天王洲アイルというキラキラした景色が広がるわけではないのですが、まずまずの利便性と視界が両立したポジションではあるでしょう。南側にはカナルサイドビルの公開空地があり、そちら側の離隔が図れているのもポイントです。
なお、当物件は敷地面積2,800㎡超のスケールがありますが、うち1,000㎡ほどはこちらに従前あった品川オートステーションを運営していたシナネン・ホールディングスの事務所（5階建）に消費され、それ以外の部分にこちらの物件が立つことになります。事務所棟（北側）との間にはゆとりのガーデン（公開空地）が施されますし、一団での開発としたことでこちらの物件は大きな容積率（約466％）を確保することが出来ているのではないでしょうか（住宅棟の立つ側は本来ほぼ容積率300％であり、事務所棟側の500％と比べ小さいため、このような一団地での計画にしないと難しかったはず）。
一方で、旧海岸通り沿いですので、環境面はけして良いものとは言えませんし、スーパー便も徒歩10分圏内は複数のまいばすのみ（最も近いものでも徒歩6分）なのは少々残念な点になるでしょうか。この界隈のまいばすの数は半端なく、まいばすを有難く感じるべきではあるのでしょうが…。
通学区は城南第二小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。低層階ですが、東は天王洲運河の対岸まで約100m、南はそのカナルサイドビルまで約50mの離隔が図れた物件内でも良好なポジションです。
いわゆるキャナルフロントとなるのは東向きだけなので、南にも面したこの角住戸は日照も両立した貴重なタイプになりますね。旧海岸通りは西側ですので、この敷地南東端だと喧騒の影響も小さく済みそうです。
間取りは73㎡ということで、そのような物件内でも良い条件の角住戸にしては小ぶりな印象になるでしょう。
その上、見ての通り廊下がかなり長くなっているため（LDの入口付近のデッドスペース大きめ）、そもそもの面積設定はもう少し大きい方が無難だったのではないでしょうか。
キッチンは大きめですが、LDとの一体感は高くなく、LD単体で11畳はちょっと寂しいです。
また、妻面（南面）の開口部も非常に残念ですね。隣地間距離が近いことが影響した設計なのだとは思いますが、南側は公開空地があり前建との離隔は十分ですし、日照や南東方向のキャナルビューを鑑みた設計（ランドプラン含む）であって欲しかったですね。
LD東側の開口部もイマイチなのですが、そのようにもう少し面積を大きくしていれば必然的にスパンも広がり開口部幅も豊かなものになっていたはずで…。
坪単価は409万円。廊下が長めの設計や多少のグロスの嵩みなども影響してか東向き中住戸とほぼ差のない単価設定です（上層階も同様）。
上述のように本来この"南東角"というポジションは、日照とキャナルビューが両立した物件内で最も条件の良い目玉ポジションになるため、特に上層階はしっかりとプレミアムが乗っていてもおかしくなかったのですが、そのような視界面での魅力を生かせていない設計（開口部）がこのような現実的な価格設定にさせたのでしょう。
開口部だけでなく、廊下が長いのがどうにもこうにも気になりますが（80㎡台の角住戸であればこのぐらいでも仕方ないのですが、70㎡そこそこですので…）、絶対的な単価水準で言えばこのご時世なりに現実的な方ではあるでしょうね。
所在地：東京都品川区東品川1-296-1他（地番）
交通：天王洲アイル駅徒歩7分（りんかい線。モノレールは徒歩8分）、新馬場駅徒歩10分、品川駅徒歩17分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：15階建、135戸
天王洲アイル駅を最寄りとする物件が販売開始されるのは2018年のシティハウス品川サウス以来でわりと久々になりますね（いわゆるワンルーム投資マンション除く）。その間もずっと品川イーストシティタワーは分譲を続けていますけれども…。
こちらの立地は旧海岸通りと天王洲運河に挟まれたポジションで、東側がキャナルビューになります。
大々的にボードウォークが設置されたTYハーバー周りとは異なり、これぞ天王洲アイルというキラキラした景色が広がるわけではないのですが、まずまずの利便性と視界が両立したポジションではあるでしょう。南側にはカナルサイドビルの公開空地があり、そちら側の離隔が図れているのもポイントです。
なお、当物件は敷地面積2,800㎡超のスケールがありますが、うち1,000㎡ほどはこちらに従前あった品川オートステーションを運営していたシナネン・ホールディングスの事務所（5階建）に消費され、それ以外の部分にこちらの物件が立つことになります。事務所棟（北側）との間にはゆとりのガーデン（公開空地）が施されますし、一団での開発としたことでこちらの物件は大きな容積率（約466％）を確保することが出来ているのではないでしょうか（住宅棟の立つ側は本来ほぼ容積率300％であり、事務所棟側の500％と比べ小さいため、このような一団地での計画にしないと難しかったはず）。
一方で、旧海岸通り沿いですので、環境面はけして良いものとは言えませんし、スーパー便も徒歩10分圏内は複数のまいばすのみ（最も近いものでも徒歩6分）なのは少々残念な点になるでしょうか。この界隈のまいばすの数は半端なく、まいばすを有難く感じるべきではあるのでしょうが…。
通学区は城南第二小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。低層階ですが、東は天王洲運河の対岸まで約100m、南はそのカナルサイドビルまで約50mの離隔が図れた物件内でも良好なポジションです。
いわゆるキャナルフロントとなるのは東向きだけなので、南にも面したこの角住戸は日照も両立した貴重なタイプになりますね。旧海岸通りは西側ですので、この敷地南東端だと喧騒の影響も小さく済みそうです。
間取りは73㎡ということで、そのような物件内でも良い条件の角住戸にしては小ぶりな印象になるでしょう。
その上、見ての通り廊下がかなり長くなっているため（LDの入口付近のデッドスペース大きめ）、そもそもの面積設定はもう少し大きい方が無難だったのではないでしょうか。
キッチンは大きめですが、LDとの一体感は高くなく、LD単体で11畳はちょっと寂しいです。
また、妻面（南面）の開口部も非常に残念ですね。隣地間距離が近いことが影響した設計なのだとは思いますが、南側は公開空地があり前建との離隔は十分ですし、日照や南東方向のキャナルビューを鑑みた設計（ランドプラン含む）であって欲しかったですね。
LD東側の開口部もイマイチなのですが、そのようにもう少し面積を大きくしていれば必然的にスパンも広がり開口部幅も豊かなものになっていたはずで…。
坪単価は409万円。廊下が長めの設計や多少のグロスの嵩みなども影響してか東向き中住戸とほぼ差のない単価設定です（上層階も同様）。
上述のように本来この"南東角"というポジションは、日照とキャナルビューが両立した物件内で最も条件の良い目玉ポジションになるため、特に上層階はしっかりとプレミアムが乗っていてもおかしくなかったのですが、そのような視界面での魅力を生かせていない設計（開口部）がこのような現実的な価格設定にさせたのでしょう。
開口部だけでなく、廊下が長いのがどうにもこうにも気になりますが（80㎡台の角住戸であればこのぐらいでも仕方ないのですが、70㎡そこそこですので…）、絶対的な単価水準で言えばこのご時世なりに現実的な方ではあるでしょうね。