バウス川口新井宿【西友×ハイウェイオアシス】2階85㎡4,798万円(坪単価186万円)

バウス川口新井宿。

所在地:埼玉県川口市大字新井宿字門下601他(地番)
交通:新井宿駅徒歩8分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:7階建、158戸

新井宿駅を最寄りとする分譲マンションが誕生するのは2007年以来になるでしょうか。

新井宿駅の北側エリアは広大な市街化調整区域が広がっているので開発が進むことはありませんし、駅周辺も長閑な印象を受ける新井宿駅は戸建街がメインで、分譲マンションは限られています。

新井宿の駅前はお店も少なく地味な感じですし、ここは駅に近いわけでもないのですが(駅前の標高約20m弱のところから当敷地の標高約13mまでは緩やかな下りになります)、敷地面積6,000㎡弱のスケール感に加え、目の前(一体開発レベル。笑)に西友(しかも24時間営業!)やマツキヨがあるというのは非常に分かりやすいポイントになるでしょう。

また、徒歩8分の川口ハイウェイオアシス(川口PAとイイナパーク川口が一体化※正式名称は「赤山歴史自然公園」)の約8.9haの広大な園内には巨大なエアートランポリン「ふわふわドーム」や屋内遊び場(ボーネルンドプロデュースのアソブーン)、さらに歴史自然資料館、地域物産館などもある充実っぷりです。

当物件の仮名称は「イイな!ベース川口プロジェクト」でしたし、このイイナパークの存在感は当物件の大きなポイントになるでしょうね。

それ以外にも近隣には江川運動広場(徒歩4分)、安行武南自然公園(徒歩9分)などもあり、ワンパクなお子さんのいるご家庭など子育て中のファミリーには特に整った環境ですね。

買物便はそのように目の前で大方のもの解決してしまいますが、駅前徒歩10分にはイオンスタイルもあります。

また、通学区は桜町小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はエアリーレジデンスの85㎡の4LDK、西角住戸です。敷地南西部、細い道路の向かいに平屋建の西友(及びマツキヨ)を望むポジションです。こちらとは階高が違うので2階では視界が抜けることはないですし、その西友などの駐車場が目と鼻の先となるポジションですので静かな環境とは言えませんが、日照に関しては何ら問題ありません。

間取りはルーバル付の上層階角住戸を除けば物件内で最も大きなものになっており、4LDKであることを鑑みてもしっかりとした大きさという印象ですね(80㎡台中盤は一昔前の4LDKならば当たり前の大きさですが近年では稀)。
ちなみに、当物件の平均専有面積は72㎡超ということで近年の狭小トレンド下からすれば全体的にゆったり目の造りになっていると言えるでしょう。

妻面(北西面)4室のシンプルな設計で、角住戸ながら一面採光のLDの開口部が地味なのは残念ではあるものの、洋室3の引き戸を開け放つと採光的な魅力の高い大き目の空間になるのは良い点でしょう。

オープンキッチンでありながら窓方向を向いていないのはちょっと残念です。ただ、この向きにしたことで洗面室へ直接入れる2WAY設計を実現出来ていますし、80㎡台中盤のゆったりとした面積を確保しつつも廊下周りを効率的な設計に出来ているあたりも◎でしょう。

玄関のシューズインクローク周りは少々強引な造りに見えますが、このようにしてまで玄関窓を設けているあたりはむしろ好感が持てますね。

坪単価は186万円。上層階ルーバルプランなどには210万円程度のものもありますが、平均でもこのぐらいの水準で、埼玉高速鉄道沿線なりのお値段設定と言えるでしょう。

そのように新井宿駅には近年の供給がありませんが、お隣の鳩ヶ谷駅徒歩6分で2019年に分譲されたウィルローズ鳩ヶ谷エディオの平均坪単価約185万円と同水準ですし、近年の価格高騰を感じにくい水準になっています。

ちなみに、2007年プチバブル期末期に分譲されたテラッツァルーチェ(新井宿駅徒歩3分。プロパストの物件です)の平均坪単価は約165万円でしたので、そういったあたりとの比較からしてもこのご時世にしては現実的な水準ではないでしょうか。

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