バウス川口新井宿【意外な北東向き、特徴ある玄関とキッチン周り】6階68㎡3,868万円（坪単価187万円）

続けて、バウス川口新井宿。

設計・施工は長谷工で直床になります。最高高さ22m制限エリアに7階建という無理のない計画ですので、普通に二重床が可能なはずですが、エリア・規模・価格帯からしても”長谷工の直床”は当然という感覚になるでしょうか。

設計・デザイン面での最大のポイントはやはり敷地面性6,000㎡弱が生み出す豊かなランドプランでしょう。
ランドスケープデザイナーには分譲マンション実績豊富ないろ葉デザインを起用しており、特に敷地南西部道路沿いに連なる植栽が目を惹きますし、そこからアプローチするエントランス周りの空間設計も気持ちの良いものですね。

空地率は54％と7階建にしては高い方で、駐車場やサイクルポート（駐輪場）による多分な面積消費があっても敷地北側にバーベキュースペースとしても利用できる屋外空間プレイベースを設けることが出来ていますし、総戸数158戸という数字以上の特色を感じる物件に仕上がっていますね。

その豊かなエントランスアプローチからつながるエントランスホール（ラウンジ）の隣には半個室ブースもあるワークラウンジやキッチン付のコミュニティラウンジまであります。

前回のバウス川口新井宿。

公式ホームページ

お部屋はカームレジデンスの68㎡の3LDK、北東向き中住戸です。カームレジデンスは敷地北東端のサイクルポート（駐輪場）側を向いた棟（北東向き）で、単刀直入に言ってしまうと3棟の中で”最もクセのある棟”になります。

3棟はいわゆるコの字配棟になっており、南西向きのエアリーレジデンス、南東向きのブルームレジデンス、そして、北東向きのカームレジデンスという形なのですが、カームレジデンスの南西はエアリーレジデンスの手前に駐車場を挟むことでそれなりの離隔は図れているので10あるデベロッパーのうち7～8のデベロッパーは”エアリーレジデンスの背後となる南西向きの設計（つまり共用廊下とバルコニーを反転させていたであろうということ）”にしていたのではないかと思います。

北東方向は安楽亭の駐車場の先も戸建住宅街ということで、確かに視界は良好ではあるのですが、こういったエリアですので当然ながらファミリータイプが中心ですし、日照がほとんど得られない北東向きはかなり思い切った提案ですね。


ちなみに、角住戸にはこんな感じで玄関側にLDを設けたタイプもありそういったものは南西方向からの日照が得やすくなっています。

ただ、その分（？）間取りは興味深いものです。
ベースはいわゆる田の字ながらアイランドキッチンが採用されており、洋室3の折れ曲がるウォールドアもとても効いています。

ウォールドアを開くと開口部豊かで広がりのある空間になりますし、アイランドキッチンがより活きますよね。アイランドキッチンだけで終わっていると空間的な広がりはそこまでではなく、むしろキッチン周りのデッドスペースが大きい印象になってしまうので一見パンチはあるけど実用性は「？」な感じだったのですが、洋室3を工夫したことで随分と印象が変わります。

連窓サッシが導入されているとさらにパンチ力が増したとは思いますが、価格的（コスト的）な厳しさはあるのでしょうね。

玄関窓に加えベビーカーなどを置けるくぼみもあるゆとりある玄関は◎でしょう。
コストとの兼ね合いもあるのか近年はひと頃よりも玄関窓があるケースが減ったと感じていたのですが、同長谷工設計・施工のプレミスト王子神谷やオープンスクエア南栗橋などにもありましたし、直近はわりかし見かけるようになってきましたね。

坪単価は187万円。前回の記事で書いたようにこのぐらいが平均になる物件なのですが、上層階とはいえ北東向き中住戸でも平均水準ですし、北東向き低層階でも170万円台半ばの設定ということで単価レンジがかなり狭くなっています。

200万円超になるとJR沿線エリアなどに流れる方も出てくるでしょうし、上限を伸ばしにくいエリアなりの価格設定という印象ではあるものの、上述のように北東向きは”エリア的にはかなり際どい設計”ではありますので視界面での魅力があるとは言えない低層階はさらに価格で勝負して欲しかった印象にはなるでしょうか。

設備仕様面は、スケールがありながらディスポーザーがないのは残念です。また、この価格帯ですのでトイレ手洗いカウンターなどのワンランク上の設備もありませんが、食洗機や床暖房はしっかりと付いていますので違和感はないでしょう。
ちなみに、カームレジデンスだけはカップボードが全戸に標準装備されており、日照をカバー（？）しています。笑

管理費は196円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下で、総戸数158戸というスケールメリットもありますのでもう少し安くともおかしくなかった印象です。ただ、共用施設も充実していますし違和感のあるレベルではないでしょう。
一般的には数百円かかるサイクルポート（100％設置）が無料になっていることも影響しているのは言うまでもありません。

駐車場は全95台で、身障者用・カーシェア用含む7台のみが平置、残りの88台が機械式になります。