レーベン横浜山手ワンウォードコート【山手感は薄いがエリア最大級の13,500㎡超】2階85㎡6,495万円（坪単価253万円）

レーベン横浜山手ワンウォードコート。

所在地：神奈川県横浜市中区根岸加曽台1-1、池袋56-1他（地番）
交通：山手駅徒歩13～14分、根岸駅徒歩19～20分（敷地が大きく道路に面している部分（エントランス）が多いため棟による）
用途地域：準住居地域、第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、228戸

昨年末から分譲され、販売は第6期まで進んでおりますが、総戸数228戸というビッグプロジェクトですので完売まではもう少し時間がかかりそうですね。

もともとはエネオスの社宅があったところで最大のポイントはやはりその228戸のスケールでしょう。
7階建での228戸になっていることからお分かりのように、敷地面積は12,400㎡超（提供公園や提供道路などを含めた総開発面積は13,500㎡超）という大きさがあり、”山手エリア”という括りで言えば過去最大のスケールを誇る物件ということになります。
※当物件はタカラレーベングループ創業50周年記念物件でもあります。

立地は山手駅から距離があり、標高20m弱の山手駅から標高40m超まで上った後にまた標高20m弱（当物件のメインエントランス付近）まで下るというもので、敷地南東部（提供公園を挟む）は本牧通りに面し、その先すぐのところに首都高（高架）が走るポジションになりますので、いわゆる山手の高台の住宅街ではありません。

しかしながら、高さという点では敷地の最も標高が低いところ（提供公園部分除く）でも標高15m程度はあり（高いところだと29m程度）、その首都高沿いなどの標高5～6mの低地に比べるとしっかりとした高さがありますので、中には眺望的な魅力の高いお部屋もありますね。
※敷地内の起伏が激しく、かなりの崖地でもあることから土砂災害ハザードで警戒エリアとなっていますが、それに配慮した造成工事が行われています。

敷地は東西に長いため6棟中3棟を南向きに配置出来ており、その南向きの上層階住戸からは海も見えるでしょう。

山手駅からはそのようにとんでもない起伏がありますし、根岸駅は根岸駅で標高3mほどしかない低地で同様に起伏が伴うアプローチになりますので駅が徒歩圏の物件とは口が裂けても言えません。
しかしながら、徒歩1分（反対車線の方は徒歩3分）の「間門」バス停からは根岸駅や桜木町駅へのバスが出ていますので実質バス便物件としてそこそこの交通利便性があると言ってよいでしょう。

また、土地勘がある方ならばお分かりのように買物利便性も芳しくはないのですが、食品館あおばが徒歩8分、オーケーが徒歩11～12分にあるので許容範囲ではあるでしょうか。
そもそも総戸数228戸に対し駐車場が192台という近年のトレンドからするとかなり駐車場設置率が高くなっている物件で、立地やこのエリア（山手・本牧エリア）のニーズを鑑みたものになっていると思いますね。

通学区は、間門小学校で徒歩10～11分の距離感になります。近いとは言えませんが、間門小学校のお隣は三渓園ですし、他にも根岸森林公園、本牧山頂公園、本牧市民公園などが徒歩圏内にある公園環境はお子さんのいるご家庭にとって少なからず魅力になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋はA棟の85㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件はそのように東西に長めの敷地形状になっており、敷地南端に屏風のようにA～Cの3棟（南向き）が並び、その背後（北側）にD～Fの3棟（東向き。Fはやや北にふれており北東に近い）が並ぶ配棟になっています。

A棟は敷地南東部に位置した南向き3棟の中で最も東寄りに位置しており、東方向には同時に開発される提供公園を望みます。提供公園側はA棟の立つ標高15mほどの部分よりも低い12mほどの高さになりますし、南側隣接地（歩道やコンビニの駐車場など）はさらに標高が低い7mほどになっていますので、この低層階でもそこそこの視界抜けが得られますね。

その先には首都高の高架が立ち塞がるため眺望という感じではないのですが、10mほど敷地が高くなっているだけでも印象は大分近いますし日照的には何ら申し分のないポジションです。

間取りはそのような良好な南東角住戸だけあって物件内では大きなものになっています（※総戸数228戸、かつ、50周年記念物件だけあって大きなものだと100㎡超のものもあります）。

面積帯には違和感はなかったのですが、少々意外だったのは4LDKではなく3LDKという点です。
上層階ルーバル付のプレミアムプランとかではなく低層階からある一般プランですし、80㎡台中盤という大きさを確保しつつの3LDKは近年のトレンドからすると随分とゆったりとしていると感じます（グロス価格の嵩みが気になります）。

ただ、そのようなゆったりとした面積を確保したことでアイランドキッチンに出来ていますし、収納なども含めワンランク上のゆとりを演出出来ているのは”50周年記念物件の成せる業”と言ったところでしょうか。

また、コーナー部の柱をオフセットしたことでコーナーサッシを導入出来ているのも良い点ですね。どうせならばもう少し幅のあるダイナミックなものを期待したかったところですけど…。

坪単価は253万円。上層階住戸などの条件の良いものは260～270万円になる一方、低層階や東向きなど視界面で難のあるものは210～220万円ほどで、物件平均としては240万円ぐらいになるでしょうか。

近年の山手・本牧・根岸エリアの供給事例としては、クリオ横濱本牧（2018年分譲/本牧町・山手駅徒歩19分/約215万円）、ヴェレーナグラン山手（2018年分譲/千代崎町・元町中華街駅徒歩12分/約260万円）、ヴェレーナシティ横浜根岸ザ・フロント（2018年分譲/磯子区東町・根岸駅徒歩3分/約245万円）、ブリリア横濱山手（2020年分譲/竹之丸・山手駅徒歩5分/約320万円）、プレディア横濱山手パークヴィラ（2022年分譲/滝之上・山手駅徒歩15分/分譲中、かつ、単価レンジが大きな物件なので平均が分かりにくいのですが、260～270万円ぐらいでしょうか）といった感じで、ここ1～2年のさらなる価格高騰を鑑みれば現実的な設定になっているように思いますね。

むろん、駅距離・起伏のある実質バス便立地が考慮されてのものではあるのですが、「"山手"のネーミング」や「デザイン面などの高級感・拘り」といったあたりからするともう少し欲張ったお値段設定になっていてもおかしくなかった印象を受ける物件で、駅距離を重視しない方にとってはコスパの良さを感じることのできる物件だと思います。