アルファステイツ熊谷末広【きれい目アウトフレーム×ミタスモパウダールーム】3階77㎡3,580万円（坪単価153万円）

アルファステイツ熊谷末広。

所在地：埼玉県熊谷市末広1-43（地番）
交通：熊谷駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、70戸

穴吹興産の「アルファステイツ」を取り上げるのは初めてですね。
穴吹興産は香川県に本社を構えており、長い間、西日本を中心に分譲マンションの供給を行っていましたが、近年は首都圏での供給をボチボチ見かけるようになりました（2018年にはブリリアタワー高崎アルファレジデンシアを東京建物とのJVで供給しています）。

ちなみに、“首都圏での供給”とはいってもこういった郊外の供給が多い印象で、「サーパス（穴吹工務店）」と競合するエリア（ここの他に高崎とか宇都宮とか）が多くなっているため、誤解を招きやすくなっているのですが、穴吹興産と穴吹工務店は設立当初の経緯ゆえに同じ穴吹の名称が付いているだけで現在は資本関係どころか事業における協力関係などもありません。

熊谷に関しても正直なところ土地勘はなく通常であればあまり見ることのないエリアにはなるのですが、ミタスモクローゼットやミタスモパウダールームなどといったこのシリーズならではの間取り面での取り組みが興味深いため取り上げることにしました。

立地に関しては、北大通りの手前（南側隣接地）でなんとか駅徒歩10分にはなるものの、近年熊谷駅で供給されたアルファステイツ熊谷銀座（駅徒歩7分）やサーパス熊谷星川通り（駅徒歩6分）よりも遠く利便性は高いとは言えません。
用途地域的には商業地域にはなるのですが、駅前はもちろんのこと、中山道沿いと比べてもお店は少なく、むしろ住居系地域に近い落ち着きがあるぐらいのポジションですね。

近隣に熊谷市役所や中央公園があることで「熊谷市の中枢」とホームページ等で謳われており、末広アドレスでの分譲マンションの供給は約15年ぶりになるようですが、それがとりわけ魅力的な材料になっているとまでは言えないでしょうね。
エリア的に当然ファミリータイプのみの構成になるのですが、敷地形状が影響し「全戸東向き」で日照時間の長いお部屋が少なくなっているのも気になる点でしょう。

スーパー事情で言うと、駅付近のニットーモールのヤオコーが徒歩13分、ベルクが徒歩16分ということで距離がありますね。日常的な車利用が基本となるエリアとは言え、駅徒歩10分圏内のマンションという点で言うと少々不便な印象にはなるでしょうか（熊谷に土地勘のない人間が言うことですので”話半分”でお願いします）。

通学区は、熊谷西小学校で徒歩12分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK、北東角住戸です。北側北大通りの向かいにはNTTの6階建のビルがあるのですが、通り沿いのためそこそこの離隔はあり、東側は3階建なので圧迫感はないでしょう。
ただ、上述のように日照時間は短めですし、主開口部側（東側）が接道していないというのはこのお部屋に限らずネックにはなってしまいますよね。

間取りは反対側の南東角住戸（80㎡超）の次に大きなタイプになっているためそこそこのゆとりを感じますし、柱のアウトフレームがいい感じですね。

角住戸ながらLDがプラン中央部にあり、開口部が寂しい感じではあるものの、効率性という点では良い方でしょう。

最大の特長はミタスモパウダールームでしょうか。
洗濯機置場の横にカウンター、さらに、足元収納やホスクリーンを設けたことで、アイロン掛けや室内干しなどの作業も完結できるようにし「家事室」としての機能性を高めた取り組みになります。

空間としてのゆとりも感じますし、当プランはキッチン4畳、洋室3にはかなり大きなウォークインクローゼットを設けるなど、全体的に居室畳数よりも水場や収納面に力を入れたプランと言えるでしょうね。

坪単価は153万円。当プランは角住戸とはいえそのように条件の良いお部屋ではないため物件内では下限に近い設定になっています。物件平均は約160万円で多くが150～170万円のレンジ内に収まる物件になります。

近年の供給事例としては、そのアルファステイツ熊谷銀座（2020年分譲/駅徒歩7分/約165万円）やサーパス熊谷星川通り（2020年分譲/駅徒歩6分/約150万円）で、駅距離を鑑みると値上がり感がありますね（特にサーパスとの比較において）。

それら2物件は”普通”に全戸南向きですので、そういった点からもやや強気な印象にはなるでしょうか。こちらの80㎡台の南東角住戸だけは既に完売しているあたりからしてもそのように感じずにはいられません。