アルファステイツ熊谷末広【タワーパーキングに縦列区画まである意外な駐車場設計】8階68㎡3,380万円（坪単価164万円）

続けて、アルファステイツ熊谷末広。

設計は企画社、施工は石川建設で直床になります。

前回の記事で述べたようにやはり気になるのは全戸東向きを強いられている点でしょう。
敷地面積は1,500㎡超とわりと大きいのですが、敷地北側中央部、北大通り沿いの一画に第三者所有地があります。そのため、敷地が東西に分かれてしまうような形になっており、敷地の東西に渡り建物を立てることが出来ないことから、東側の敷地に全戸東向きが設計された形になります（敷地西側は主に駐車場）。

また、空地率は約57％とまずまずではあるのですが、駐車場全72台の構成が平置駐車場26台（縦列駐車区画含む）とタワーパーキング46台になっているのは少々意外でしたね。

エリアやニーズを鑑み駐車場100％超としているのは良いのですが、平置とタワーパーキングの組み合わせというの珍しいですね。平置では十分な駐車場台数を確保出来ないため、直近のアルファステイツ熊谷銀座やサーパス熊谷星川通りのように上下に昇降する3段式やパズル式などの機械式駐車場が採用されるのが一般的なのですが、こちらはわりと多くの平置を設けつつタワーパーキングで台数カバーする形をとっています（平置を減らしそのような3～4段の機械式を採用していればタワーパーキングは必要なかった）。

利用料は1,500円～26,000円という幅があり、平置の区画は結構高いですし（最も安いのは平置の縦列区画かな？？？前の車があると車が出せない並びで、1世帯が縦に2台分借りる形）、将来的にタワーパーキングの利用者が少なくなるようなことがあると修繕維持費も気になりますよね…。こういったケースでは平置の方が駐車料が安くなるのは当然のことですが、修繕維持費はタワーの方が遥かにかかってくるのは言うまでもなく、平置利用者とタワーパーキング利用者との間で軋轢が生じかねません。

その北側中央部に食い込んだ第三者所有地あっての設計なのだとも思いますし、それ以外の要素も考慮した上での結果ではあるのでしょうが、エントランス周りなどにとりわけゆとりを感じることはありませんし、敷地面積1,500㎡超のスケール感を考えれば他の方法（設計）はなかったのかなぁ…という思いが生じてしまいますね。

駐車場側にサブエントランスが設けられているのは良い点でしょう。

前回のアルファステイツ熊谷末広。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、東向き中住戸です。やや南東に傾いた東南東向きになりますし、このような中層階以上の住戸からは東方向の視界抜けも魅力になりますね。

ただ、やはり方角的に日照時間は短めですし、東方向には敷地面積・形状次第でこういった高さの建物が将来的に立つ可能性がないとは言えません。

間取りは70㎡に満たない物件内で最も小さなものながら、特徴が少なくないですね。
先ほどのプラン同様のミタスモパウダールームに加え、2WAYのミタスモクローゼットも採用されており、特色を設けつつ限られた面積を有効に活用出来ていると感じますね。

共用廊下側の柱のアウトフレームも良好ですし、奥行が浅いながらもかなりの幅が確保された洋室1のクローゼットも使いやすそうで良いですね。

坪単価は164万円。同タイプ低層階は150万円台、上層階は170万円台といった感じなのでちょうど中ほどの水準ですね。こちらのプランは物件内で最も面積の小さなタイプで、グロスの嵩みが抑えられている分、若干単価が高めの印象になります。

上述のように効率性の高いプランなので実質単価は多少控えめに考えてもおかしくないのだとは思いますが、前回の記事で述べたように、そもそも当物件は駅距離や東向きを鑑みるとやや強い印象ですのでもう少し抑えられていると良かったのではないでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーやトイレ手洗いカウンターがないことに違和感はありませんが、床暖房すらないのは残念ですね。食洗機に加えスロップシンクが付いているのは良い点です。

管理費は163円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、けしてスケールの大きな物件ではありませんので悪くないでしょう。ただ、100％超の駐車場の収入が管理費収入をカバーしている部分も小さくはないはずで、管理組合の収支予算上、駐車場に頼る部分が多いようだと将来的に空車が多くなった際にそのタワーパーキングの修繕維持費に矛先が向いてしまう可能性があります。
※こちらの物件に限った話ではありませんが、物件を契約する前には必ず管理組合の収支予算を確認し、駐車場収入（見込）の行き先（管理費会計or修繕積立金会計）を把握しておくことは大切です。

駐車場はそのように全72台でうち46台がタワーパーキング、残りの26台が平置になります。