ザ・パークハウス戸越公園タワー【小ぶりながら「駅徒歩1分×良好な三次元性能」】18階81㎡13,340万円（坪単価544万円）

ザ・パークハウス戸越公園タワー。

所在地：東京都品川区戸越5-45-3（地番）
交通：戸越公園駅徒歩1分、荏原中延駅徒歩9分、中延駅徒歩9分、戸越駅徒歩11分、西大井駅徒歩12分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：地上23地下1階建、241戸（募集対象外住戸70戸含む。他店舗4区画）

ご存知の方も多いであろう「戸越五丁目 19 番地区市街地再開発事業」により誕生するタワーマンションです。駅直結でこそないものの、エントランスから戸越公園駅南口までわずか50m（自由が丘方面行き）となる特等席ですし、改札入ってすぐにホームとなる地上駅ですので本当に駅が身近ですね。
北口（大井町方面行き）は踏み切りを渡る必要があるので、そちら方面への朝（通勤時）は踏切待ちになることも少なくなさそうですが、贅沢な悩みでしょうか。

23階建高さ約88m（縁起がいい！）ということで、タワマンとしてけして高くはないですし、総戸数的にも241戸に過ぎないのですが、本来の容積率400％から650％まで緩和されたことで戸越・中延エリアでは最高レベルの存在感を放つ物件に違いはないでしょう（北口側では「戸越公園駅北地区市街地再開発事業」が進行中で将来に渡りNo.1の地位を保てるかまでは分かりません）。

西大井の駅前に行くと27階建のジェイタワー西大井（27階建335戸）がありますが、少々エリアが異なりますし、他では戸越銀座駅徒歩5分のグリーンプリズムタワー（24階建99戸）があるぐらいで、いずれも築年数がかなり経過してきていることもあるため当物件とは印象（立ち位置）が大分違うと思います。

なお、デベロッパーはザ・パークハウスの三菱地所レジデンスの他、大成建設、東急、首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産の計5社によるJVで、首都圏不燃建築公社が関わっていることからお分かりのように従前は木造（商店兼住宅やアパートなど）を中心に建物が密集していたエリアになります。

当物件は敷地の三方が接道しますし（残りの1辺は都市計画道路補助29号線及び大井町線連続立体交差が実現すると四方接道）、再開発事業らしく1～2階には店舗が入り、かつ、駅側にはフロントガーデン（公開空地）が設けられるあたりも魅力的ですね。23階建総戸数241戸という数字以上の存在感を生み出せることでしょう。

店舗スペースにスーパーが入るか否かは未定ですが、現状でもまいばす徒歩2分、オオゼキ及びオーケー徒歩4分、ビッグ・エー徒歩6分、東急ストア徒歩9分、文化堂徒歩10分と良好で、その上で近隣には多くの商店街があるというこのエリアならではの特徴があります。
武蔵小山駅前の再開発タワマンなどとは共通しますが、”駅前でも住宅（住民）が多かったエリアなりの魅力”があり、タワマンとしてはわりと珍しい立地条件と言えるでしょうね。

なお、品川区は学校選択制ですが、とりあえずの通学区は大原小学校で徒歩4分と近いですね。小中一貫の豊葉の杜学園（中学時の学区）も徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は81㎡の3LDK、南東角住戸です。そのようにエリア内では抜けて高い23階建の高層階になりますので、申し分のない視界抜けが得られます。

道路を挟んだ東側のエリアは駅前でありながら第一種住居地域（第三種高度地区と高さ制限も厳しく容積率も200％と低め）になっているので、高層階でなくとも視界が塞がれるようなことはまずありませんし、”もともと住宅の多かったエリアの再開発”だけのことはあるとても魅力的なポジションですね。

間取りは最上階プレミアムフロア100㎡前後のプラン二ングに比べると小さくはなるものの、そのような良好なポジションも考慮されたであろうしっかりとした面積帯のものになります。

南西角は74㎡とむしろやや小ぶりなぐらいの印象ですし、30～40㎡台の比率もわりと高めの物件で、タワマンとしてはかなり住環境が優れた立地であることを考えるともう少しファミリータイプ（ここでは「60㎡台以上」の意味合いで使っています）の比率が多い方が自然だった印象になるでしょう。ただ、やはりそこには「グロス」の嵩みも影響してはいるのでしょうね。

上述のようにガッツリ競合する物件は近隣にありませんし、個人的にはこのパフォーマンス（デザインなどを含んだ存在感の高さとも言う）の170戸そこそこ（販売戸数）であれば多少グロスが嵩んだところで売るのは難しくないように思いますが…。
※少々穿った見方にはなるのですが、30～40㎡台を減らし60～80㎡台を中心にした場合、総戸数は大分減ってしまうわけで、”そこ（数字）でのスケール感を演出する”というのも結構重要な要素だと思っています（総戸数200戸台と100戸台とでは物件への印象は大分変わります）。

間取りの詳細で言うと、やはり柱のアウトフレームがきれいというのが第一印象になるでしょう。
角住戸ながらいわゆるダイレクトサッシが採用されていないのは残念ではあるものの（最上階プレミアム住戸もしかり）、高層階は透明ガラス手摺が採用されているので、ソファなどに座りながらも眺望が楽しめますし、LDの両面に幅のある開口部が採用されているのも魅力でしょう。

大成建設独自の制振構法「TASS-Flex FRAME」を用いたこともあり、最大天井高約2.7m、下り天井高約2.2mという高いパフォーマンス（50cm差はやや大きいが下りの2.2mもタワマンの平均以上ではある）を実現していますし、そういった面でもタワマンなり価格帯なりの印象ですね。
※最上階プレミアム住戸は2.8m、また、一部の一般住戸は2.7m未満のものがあります。

一方で、“四方に住戸が設けられたタワマンあるある”ではあるのですが、玄関がフロア中央部に引っ張られており、LDの入口付近の実質的な廊下部分を含めると廊下が長めです。

ただ、そのように柱がほぼほぼアウトフレーム化されているので効率性は上々ですし、80㎡台らしく浴室がしっかりと1620になっているあたりも良い点ですね。

LDは13.4畳とけして大きくはありませんので洋室3の引き戸はウォールドアなどのきれいに開け放てるタイプになっていると良かったでしょう。

坪単価は544万円。当物件は低層階に地権者住戸が多くなっているため、平均坪単価にはノイズが生じてはしまうのですが、低層階は面積帯を問わず概ね500万円前後、そしてこういった高層階が500万円台中盤といった感じで、坪単価600万円台が主となる最上階プレミアム住戸を除くと単価差が小さめの印象を受けます。
“23階建はけして高くはない””近隣は低層建物が多いため低層階でも視界良好”などといった点も影響してはいるのでしょうが、平均で520～530万円程度になるのであれば上述のように60～80㎡台中心で良かった（いけた）印象がありますよね。

むろんコンパクトにはコンパクトのニーズがあるのは言うまでもありませんが、”品川区の駅徒歩1分（大井町線とはいえ）タワマン”が500万円前後というのはこのご時世としては現実的な印象で、上述のようにガッツリ競合する物件が少ないため資産価値も保ちやすいように思います。
※近隣事例などとの比較は次の記事で言及します。