エクセレントシティ蕨ステーションフロント【駅徒歩3分×100戸×ライフ隣接】4階67㎡5,898万円（坪単価289万円）

エクセレントシティ蕨ステーションフロント。

所在地：埼玉県蕨市塚越1-10-2他（地番）
交通：蕨駅徒歩3分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、100戸

蕨駅徒歩5分圏内に分譲マンション（いわゆるワンルーム投資マンション除く）が誕生するのは2013年のシティハウス蕨ステーションコート以来のことになるでしょうか。

蕨駅と言うと同住友不動産の駅徒歩2分のシティタワー蕨（30階建285戸）がランドマークとして圧倒的な存在で、他には総戸数100戸以上の分譲マンションすら存在していません。
※西口では住友不動産が蕨駅西口地区第一種市街地再開発事業を進めており、その既存のシティタワーの他に2本のタワマン（28階建）が立ちます。

こちらのエクセレントシティは10階建の100戸ということで通常ならばそこまで目立つものではないのですが、信号なしの駅徒歩3分に加え、ライフ隣接ということで"住不の3本"に次ぐ存在にはなれるはずです。

人口に占める外国人比率が高い蕨市なので、地縁がない限りなかなか選びづらいエリアという印象もあるものの、JRの駅徒歩3分はやはりとても魅力ですし、南東面にそのライフ（平屋建）がある全戸南東向きですので、将来に渡り日照が保たれる可能性が高いという点も大きな魅力と言えるでしょうね。

買物便は、そのライフ（24時まで営業）がわずか約10mでホームページに「冷蔵庫いらずの近さ」と書かれているぐらいほんっとうに便利です（でも冷蔵庫はいるだろう。笑）。深夜2時まで営業の東武ストアも徒歩3分ですし、駅前の当物件は東口一番街に面しているのでほとんどのものは徒歩5分圏内で足りてしまうでしょう。

なお、通学区は東小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の2LDK+S、南角住戸です。南西側は道路を挟み線路（視界抜けは良好）、南東側は小さ目ながらも7階建のマンションがかかっており（基本的には南東側はライフなのですが、敷地南西端はライフでない部分がある）、物件内ではクセのあるポジションになります。
ただ、中層階以上では日照時間がかなり長くなりますし、そういった点が考慮され東角住戸と共に物件内では最も面積の大きなものになっています。また、二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは線路の影響も問題ないでしょう。

間取りは角住戸としては面積を絞ったタイプということもあり、田の字ベースの効率性を第一に考えたものになります。
共用廊下側の柱は普通に食い込んでいるのですが、一般的には共用廊下側に開口部が設けられる洋室3の開口部を南西側にしたことで居室形状への影響を小さくしているのは良い点でしょうか。
その分、収納は歪で、可動棚の幅はかなり狭いですけど…。

バルコニー側には連窓サッシこそ用いられていませんが、開口部幅はしっかり目に確保されていますし、洋室2のウォールドア設計も良いですね。

坪単価は289万円。上層階の320～330万円という水準と比べた場合にこなれているのはもちろんのこと、物件内では面積が大きなプランということもあり、中住戸の30～50㎡台などと比べた場合にも単価は幾らかこなれています。
ただ、平均で言うと30～50㎡台が多い分310～320万円ぐらいになるでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、プラウド蕨（2017年分譲/駅徒歩9分/約205万円）、アーデル蕨市役所通り（2018年分譲/駅徒歩8分/約220万円）、コージーコート蕨（2019年分譲/駅徒歩6分/約275万円※平均専有面積約34㎡）、デュオヴェール川口芝テラス（2020年分譲/駅徒歩7分/約290万円※平均専有面積約31㎡）、ネベル川口芝コルテ（2020年分譲/駅徒歩6分/約315万円※平均専有面積約31㎡）、センチュリー蕨（2021年分譲/駅徒歩13分/約230万円）といった感じで、コンパクトとファミリータイプとでは単価がかなり違います（このエリアに限ったことではありませんが、大きい方ではあるでしょうか）。

中古成約事例を調べてみたところシティタワー蕨やプラウド蕨が200万円台前半～中盤で成約してはいるものの、それ以外は100万円台での成約になっているので300万円超というのは少々パンチがありますね。

お隣の西川口駅のメイツ川口並木（分譲中/駅徒歩4分/約295万円※30～60㎡台でこちらと面積帯が似ている）やレーベン川口並木VERTEA（2022年分譲/駅徒歩3分/280万円くらい？）と比較した場合においても気持ち強い印象になるでしょうか。ライフ隣接が少なからず加味されているのだとは思いますが…。