エクセレントシティ蕨ステーションフロント【100戸とはいえ30～50㎡台が半数超】2階52㎡4,698万円（坪単価297万円）

続けて、エクセレントシティ蕨ステーションフロント。

設計・施工はデベロッパーである新日本建設です。

前回の記事で述べたように不思議とスケール感のあるものが少ない蕨駅では貴重な総戸数100戸以上（「超」と言いたいところなのですが…）の物件になるのですが、敷地面積は1,300㎡と特に大きくはないですし、空地率も約35％と低いためランドプランなどにスケールを感じることは出来ません。

そもそも総戸数100戸とはいえ、半分以上が30～50㎡台でのものですので、”総戸数100戸と言いたいがためにギリギリまで戸数を増やした”感があるのは否定できませんが、そうであれば責任を持って（？）もう少しスケール感を演出した仕上がりであって欲しかったという思いがありますね。

東口一番街に面した敷地北東部のエントランスはそれなりにセットバックされており、そのエントランスアプローチの傍らやホールから望める位置には植栽が施されているのも良い点ではあるのですが、"総戸数100戸ならではのスケール感"を覚えることはありません。

30～50㎡台が半数超を占める中でディスポーザーを導入しているのはむしろ驚きですし、そこは100戸を意識したがゆえの努力が窺え好感が持てる部分ではありますけれども…。

前回のエクセレントシティ蕨ステーションフロント。

公式ホームページ

お部屋は52㎡の1LDK+S、南東向き中住戸です。南東側は平屋建のライフですが、階高がこちらとは違いますので2階では視界が妨げられます。
ただ、敷地南東端ギリギリに建物が立つわけではないので最低限の離隔は図れていますし、このポジションでも二重サッシが採用されているので音に関しても問題はないでしょう。

間取りは50㎡そこそこの小ぶりな実質2LDKになります。
先ほどの3LDK（2LDK+S）もしかりでエリア的なところから言うと随分と面積を絞ったものだと思ってしまいますが、そもそもそのように30㎡台がかなり多い物件で（28戸）、「グロスの嵩むお部屋を最低限にしたい」というデベロッパーの思惑が強く窺えてしまいますね。

まぁ、この後には西口の再開発（住友ツインタワー）の分譲が控えており、特に予算に余裕のある方はそちらをが気になるはずですので（住不なのでお値段は強烈なのでしょうが…）、違う土俵で勝負したいと思うのは仕方のないことではあるでしょう。

設計面はややナロー気味のスパンではあるものの、オーソドックスな居室配置がなされており、大きな違和感はありません。イマイチなスパンを考慮し開口部には連窓サッシが採用されていますし、洋室のウォールドアも良いですね。

なお、共用廊下のすぐ先には建物が立っており、隣地間距離が確保出来ていないことから「サービスルーム表記（建築基準法上の居室要件（採光要件）を満たすことが出来ていない）」になっているのは残念ですね。
隣地間距離が近かろうと前建が近かろうと共用廊下側の開口部に採光の期待をするのは禁物ですけど、やはり表示が「1LDK+S」と「2LDK」とでは違いますからね。

坪単価は297万円。前回の記事で書いたようにグロスの嵩む60㎡台と比べると単価がやや高めの設定になっています。
30㎡台に比べれば抑えられてはいますが、50㎡台でもグロスは4,000万円台中盤というしっかりとした水準になっていますので、もう少し単価が抑えられている（60㎡台と同じぐらい）でも良かったような印象はありますね。

そもそも蕨駅界隈は、前回の記事で書いたように30㎡台のようなコンパクトとファミリータイプでの単価差がわりと大きい印象があり、当物件も30㎡台とそれ以外（50～60㎡台）の単価差はもう少しあってもおかしくなかったのかなと（50～60㎡台がもう少し抑えられていると良かった）。

設備仕様面は、そのようにスケールを生かしディスポーザー、さらに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターが付いているので単価帯なりに違和感はないでしょう。

管理費は298円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですし、総戸数100戸とはいえファミリータイプ中心（60～70㎡台中心）の物件で言うと総戸数70戸程度のスケールでしかありませんので違和感はないでしょう。エリア的なところで言うとやや高めの印象にはなってしまうのでしょうが…。

駐車場は全14台で内訳は平置4台・機械式10台になります。別途カーシェア用が1台分あります。