アンビシャス川越【賑やかな立地、目立つエントランスアプローチ】11階58㎡4,650万円（坪単価263万円）

アンビシャス川越。

所在地：埼玉県川越市通町15-2（地番）
交通：本川越駅徒歩5分、川越市駅徒歩11分、川越駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸

売主はアンビシャスですが、事業主はお隣のランドシティ本川越クレアのデベロッパーである伊勢原建物になります。伊勢原建物は川越に本社を構える会社なのですが、近年はアンビシャス上尾やアンビシャスみずほ台などにも携わっておりアンビシャスとの関係が深くなっていますね。

立地としては、本川越駅が徒歩5分圏内になるポジションで、このあたりはそのランドシティのように物件名に「本川越」が入ることが少なくないのですが、ここは「川越」になっています。

川越街道と東照宮中院通りが交わる通町交差点に面した賑やかなポジションで、向かいがエネオスにもなるポジションですので少々クセはあるのですが、川越駅も使えないポジションではないですし、利便性は高いですね。

スーパーで言うと、いなげや（Pepe）が徒歩4分、イトーヨーカドーが徒歩5分、マルエツも徒歩6分にあるので潰しが効いていますし、丸広百貨店が徒歩6分というのも魅力でしょう。

ここからだと小江戸川越エリア（大正浪漫通り界隈）も近いですし、利便性に加えそういった風情も楽しみたい方には適したポジションになるでしょう。

なお、通学区は中央小学校で徒歩8分になります。

設計はソシアル綜合設計、施工は斎藤工業です。昨年9月竣工済で現在は完成売りになっています。

最大のポイントは、敷地南東コーナー部に設けられた豊かなエントランスアプローチでしょう。歪な敷地形状ゆえのものになりますし、通町の交差点に面したポジションでもあるのですが、アプローチ部分は独特の石材がランダムに貼られたことで一目で印象に残るものになっていますし、1階の外壁にはフランドルブリックというレンガ調の質感・色味の良いタイルが使われているのも大きなポイントになるでしょう。

1フロア3戸、全戸50㎡台の小規模物件で、敷地面積も400㎡ちょっとでしかないのですが、エントランス周りの植栽が豊かですし、エントランスホール内の素材などにも拘りを感じることのできる物件になります。

エントランスアプローチ部分を頑張り過ぎたためか駐輪場が29台分しかなく、戸あたり1台にすら達していないのは気になりますが…。

公式ホームページ

お部屋は58㎡の2LDK、南東角住戸です。南東方向が通町の交差点、東側道路の向かいがエネオスになる賑やかなポジションです。このお部屋に限ったことではありませんが、風向き次第で室内でも臭ってくることがあるかもしれません。
ただ、東～南東方向にかけては低層の住宅街が広がっているため喜多院・仙波東照宮なども望める気持ちの良い視界になりますね。

間取りは全戸50㎡台となる中で最も大きなものになるのですが、この南東角はその歪な敷地形状の影響がモロに出てしまっており、他の2プランと比べかなりクセがありますね。

南端の柱がアウトフレーム化され、南側のバルコニーも意外なほどしっかりとした大きさに出来ているあたりからは努力を感じます。しかしながら、やはりこの専有部形状と玄関位置ではどうすることも出来ないのが廊下の長さとLDの位置であり、LDの採光や洋室2室のリビングインといったあたりは角住戸らしくない残念な点になってしまうでしょう。

58㎡は2LDKとしては大きなもので一般的な形状のプランであれば容易にLD単体で10畳確保出来るはずなのですが、こちらは9.3畳しか確保出来ておらずそのあたりからも当プランの難しさがお分かりいただけるのではないでしょうか。

バルコニー側だけでなく玄関側の柱もアウトフレームされているので効率性はそこまで悪いわけではないのですが…。

坪単価は263万円。最上階角住戸ということでこの水準になっていますが、低層階は210～220万円ほどで物件平均としては約240万円になります。

近年の本川越駅界隈の物件としては、パークホームズ川越新富町アドーア（2018年分譲/駅徒歩1分/約285万円）、パレステージ本川越（2018年分譲/駅徒歩11分/約220万円）、プレシス本川越ルミナス（2020年分譲/駅徒歩4分/約225万円）、サンクレイドル川越立門前通り（2022年分譲/駅徒歩10分/210万円ぐらい？）、クリオ川越大手町（2022年分譲/駅徒歩15分/約215万円）があり、当物件は全戸50㎡台（コンパクト目）、かつ、駅徒歩5分ということを鑑みれば大きな違和感はないように思います。

ただ、賑やかな立地だけでなく間取り面でもクセがあり、なおかつブランド感に欠ける物件ではありますのでもう少しインパクトのある価格設定であって欲しかったというのはあるでしょうね。賑やかな立地なので3LDKを嫌ったのかもしれませんが、全戸50㎡台ということで面積帯及び価格帯が狭くなってしまったことも販売に影響を与えてしまっているように思います。

設備仕様面は、小規模コンパクトのため当然ディスポーザーはありませんし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様などのワンランク上の仕様もありません。トイレ手洗いカウンターがないのはちょっと残念ですが、食洗機は付いています。

管理費は198円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながら全戸50㎡台の30戸という小規模物件ですので200円未満ならばリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全4台で平置（3台は建物1階部分なので屋根付き）になります。