プレシス葛西プロスタイル【久々の北口徒歩10分圏内×南面に焦点をあてた良好なプラン】73㎡6,600万円台（予定）（坪単価約299万円）

プレシス葛西プロスタイル。

所在地：東京都江戸川区東葛西5-1845-1他（地番）
交通：葛西駅徒歩9分
用途地域：準工業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、33戸

駅から北東方向、葛西橋通りの手前（南側隣接地）に誕生する物件になります。

ホームページにも言及されているように、葛西駅北口徒歩10分圏内での分譲は約4年ぶりとのことでわりと久々になるのですが、その直近の物件も小規模なプレスタンテ中葛西（2017～2018年分譲/8戸）、ヴィルヴィオ葛西（2017年分譲/23戸）といった感じで、ここ数年は目立った供給がないですね。

こちらも小ぶりなプレシスですし、葛西橋通り沿いなので静かな環境とは言えません。
また、そもそも南口側の物件によくあるように総合レクリエーション公園が近いなどといった環境面での特長も見当たらないのですが、上述のように敷地の途中（葛西橋通りの内側）から第一種住居地域になっており、南面に住宅街が広がっているのは良い点でしょう。

なお、スーパー事情で言うと、まいばすが徒歩2分、オリンピックが徒歩7分、マルエツが徒歩10分ということで、こちらも特筆すべきレベルではありませんがまずまずですね。

通学区は第二葛西小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の４LDK、南西角住戸です。敷地南端に位置したお部屋で南方向にその第一種住居地域（第二種高度地区×容積率200％なのでそう高い建物が立つことはない）が広がっています。

当プランのある敷地南端も第一種住居地域側になっており5階部分までしかありませんので（敷地北側の葛西橋通り沿い（準工業地域内）は8階建だが、第一種住居地域の高さ制限が考慮され、南側に向かって階建が低くなる設計）、南側道路の先にある長島桑川コミュニティ会館による視界の影響はありますが、西～南西にかけては高いものでも3階建といった感じの住宅街になっているので日照だけでなく視界抜けも得られるでしょう。

それ以上に興味深いのが間取りですね。73㎡で4LDKというあたりは狭小で有名な”プレシスらしい”点ではあるのでしょうが、洋室4の引き戸を開け放つと違和感少なく3LDKとしても使えますし、こういっちゃなんですが地味なプランの多いプレシスシリーズの中では珍しいほど”角住戸らしさ”のあるプランなのです。

3LDK的に使えばLD周りの開口部はかなり充実していますし、全戸西向きとなる中、南面に焦点をあてた設計になっているのも好感の持てる点でしょう。
当物件の敷地は南北に長いため全戸西向き（西を主開口部）の板状型になっており、この南面の柱の食い込みを見ても南面は妻面であり、本来ならば西側開口部がメインになるのですが、こちらのプランは柱の食い込みはあれど南がメインであるかのような開口部設計になっていますし、南側バルコニーがしっかりとしているのも良いですよね。
※当物件の上層階には南側にルーバルが付いた南西角住戸もあります。読者の方ならばよくご存じのように一般的にルーバルというのはそういった高度地区などの北方向に対しての斜線制限の影響で北側（南側以外）に設けられることが多く、南側のルーバルはと～っても貴重です。

また、玄関・廊下を一直線にしているのでプライバシー面への配慮はイマイチではあるものの、角住戸としては効率性が高いプランで、この廊下の長さで洋室2室と洗面浴室がノンリビングインに出来ているのは良い点でしょう。

坪単価は予定価格で約299万円。上述のように8階建の中では中層階に位置するお部屋ではありますが、1フロア1戸の南に面したお部屋で、日照・視界的な魅力も高いポジションのため物件内でしっかりとした単価になっています。

直近の葛西駅周りの供給は、エクセレントシティ葛西Ⅱ（2020年分譲/葛西駅徒歩7分/平均坪単価約285万円）、ガーラレジデンス葛西（2021年分譲/葛西駅徒歩14分/平均坪単価約245万円）、ガーラレジデンス葛西アヴェニュー（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）、イニシア東葛西テラス（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）といった感じになるのですが、当物件の平均坪単価は駅距離の近いエクセレントシティ葛西Ⅱに近い水準（気持ち高いぐらい？）になるでしょうか。

葛西橋通り沿いのポジションですし、上述のようにとりわけ目立つ立地条件ではないものの、近年も駅距離のある物件の供給が多い葛西駅ですし、駅徒歩10分圏内であることに加え直近の相場高騰なども鑑みれば違和感はないでしょう。

なお、4～5年経過しているのであまり参考にはなりませんが、上で挙げた北口側の直近物件の水準は、プレスタンテ中葛西（2017年分譲/駅徒歩8分/約240万円※色々と個性的な物件過ぎて余計に参考にはなりません）、ヴィルヴィオ葛西（2017年分譲/駅徒歩7分/約260万円）という感じになります。