プレシス葛西プロスタイル【十八番の狭小3LDK（2LDK+S）】54㎡4,200万円台（予定）（坪単価約255万円）

続けて、プレシス葛西プロスタイル。

設計は光和設計、施工は新日本建設、デザイン監修はシー・アンド・スタイルになります。

プレシス元住吉プロスタイル、プレシス武蔵境プロスタイルに次ぐプレシス～プロスタイルで、一建設とプロスタイルのJVになります。それら同様にプロスタイルシリーズの特色である無垢材フローリングが採用されているのは1つの特徴になるでしょう。

デザイン面などにおいては、敷地面積800㎡ちょっとの総戸数33戸という小ぶりな物件ということもあり特段目立つところはありません。

ただ、エントランス周りの基壇部には質感豊かな素材が用いられていますし、西側（全戸西向き）の要所要所にマリオンが設けられていることで遠目からもそこそこの存在感を放つことが出来るのではないでしょうか。

エントランスホールは総戸数33戸なりのこじんまりとした印象にはなってしまいますが、設計面では前回の記事で書いたように、敷地南側が第一種住居地域に入っているポジションであるがゆえに、”上層階住戸に南側にルーバルを設けたプラン”があるのが大きなポイントになるでしょう。

前回のプレシス葛西プロスタイル。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。全戸西向きとなる中で、敷地南北方向中ほどに位置した中住戸になります。この位置だとまだ準工業地域側になるはずで、西側正面方向も同準工業地域になると思いますが、2～3階建の低層建物が続いているので（北西方向葛西橋通り沿いには6階建マンション）、低層階でも日照が得られます。

間取りは55㎡にすら満たないながら実質3LDKになっており、狭小プランを十八番とするプレシスらしいものですね。
ただ、当物件には先ほど取り上げたような70㎡台の4LDKに加え、プレシスシリーズではレアな70㎡超の3LDKもあり、面積帯・価格帯の幅が設けられているので様々なニーズに対応できそうではありますね。

こちらは狭小3LDKな上、正確には「2LDK＋S」なのでサービスルームがありますし、洋室1は行灯部屋というあたりからも胸を張って3LDKとは言えないでしょう。
ただ、効率性はまずまずですし、LD隣の洋室2の引き戸にも工夫があり（物入の前に扉が収納できるようになっている）、違和感少なく2LDK（1LDK+S）として使える柔軟性があるのは良いでしょう。2LDK（1LDK+S）ならばごくごく一般的な面積になりますしね。

坪単価は予定価格で約255万円。西側の前建はそのように低いとはいえ、西側が接道していない低層階ということで、物件内で下限の水準になっています。

そのようにこの大きさ・プランで3LDK的な使い勝手が期待できるかというと微妙なところではあるのですが、昨今の相場からすれば単価・グロス共に現実的な水準になっているようには思いますね。ちなみに、上層階になると中住戸でも300万円近くなり、8階建の物件としてはわりとしっかりとした上下差が設けられていると感じます。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターが付いていますので悪くないでしょう。また、上述のようにプロスタイルとのJVなので無垢材フローリングが採用されています。

管理費は215円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数33戸の小さなスケールを鑑みれば抑えられている方でしょう。

駐車場は全11台で身障者用1台のみが平置、残りの10台が機械式になります。