ヴィークコート荻窪四丁目【駅徒歩3分×半永久南面眺望】9階64㎡9,890万円（坪単価508万円）
ヴィークコート荻窪四丁目。
所在地：東京都杉並区荻窪4-31-6（地番）
交通：荻窪駅徒歩3分
用途地域：商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：14階建、26戸
清水総合開発は2016年に駅徒歩4分のヴィークコート荻窪を分譲しており、駅近ながら第二種住居地域の好立地だったのですが、こちらはそれ以上と言って過言ではないでしょう。
※昨年、ピアース荻窪の際にも言及したように「駅近×住居系地域（第二種住居地域）」というだけでも荻窪駅ではかなり貴重なケースになります。
立地は、荻窪駅では珍しい高さ・スケール感を有するハイエスト荻窪（賃貸）から道路挟んだ東側で、上記のようにちょうどこの敷地のところで商業地域～第一種中高層住居専用地域になるポジションであるばかりか、南方向はほんの少し先から第一種低層住居専用地域にもなっているため14階建（ギリギリ商業地域内だからこそこの高さが可能）の中層階以上で申し分のない眺望が得られるのです。近年ではプラウド荻窪三丁目の立地が似たケースでしたが、こちらはさらに駅に近い特等席になります。
駅徒歩3分の商業地域ですので閑静という感じではないですし、敷地北西側の道路は環八へアクセスしやすいためそこそこ交通量があるものの、1フロア2戸共に南向き（道路の影響が少なく日照・視界良好）に出来ているので中央線×駅徒歩3分らしからぬ魅力がありますね。大田黒公園が徒歩5分のところにあり、大田黒公園を見下ろすポジションでもあります。
1フロア2戸であることからお分かりのように、敷地面積は400㎡にすら満たない超小規模物件で、プランも50～60㎡台のみになります。良好な環境面よりも利便性に重きを置いたコンセプトになってしまっているのは私のようなマンションオタクにとってはやや残念な思いがあります。
ただ、「庵」プランニングという無償セレクトが採用されたプラン面もかなり興味深いものになっていますし、小規模であろうともこの”境目ポジション”はとても貴重ですね。
駅前ですので、スーパー便も良好で、コープみらいとまいばすが至近、また、駅の向こう側にはなりますがザ・ガーデン（ルミネ）と西友も徒歩5分ほどになるでしょう。
また、通学区は桃井第二小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は64㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向はそのように第一種中高層住居専用地域～第一種低層住居専用地域、東方向は第一種中高層住居専用地域ということで、中層階以上で半永久的に視界抜けが保たれる絶好のポジションになります。
間取りは1フロア2戸のもう1プランである54㎡（2LDK）との面積差はそこまでではないのですが、あちらが2LDKであるのに対しこちらは3LDKになっているのが大きなポイントでしょう。
65㎡にすら満たない3LDKと言うとなかなかせせこましい印象にはなってしまうのですが、14階建の高さ（フロア数）を前提にすると1フロア面積（販売対象部分）は118㎡（＝54＋64）になりますので、70㎡確保しようとするともう1プランは48㎡とかになってしまいます。そういった観点から言うと、この2プラン（面積帯）の組み合わせになるのも分かる気がしますね。
※低層と上層でフロアプランを変えるという方法もありはしますが、基本的に戸境壁（湿式）を上階に突然増やすことは出来ないので（下階に壁がないところに壁を作ることは出来ないので）、やれるとすればプラウド荻窪三丁目のように上層階だけ1フロア1戸にするとかですかね。
面積を絞ったなりに効率性を意識した設計面の工夫には好感が持てますね。
1フロア2戸の小規模物件ながら柱の食い込みは南東部の1本のみですし、角住戸にしては廊下をコンパクトに出来ているため居室畳数は専有面積以上の印象です。
3.5畳の洋室3（「庵」プラン二ング採用。次の記事で述べます）はギリギリではあるものの、LDの11畳、キッチンの3.7畳にはむしろゆとりを感じますし、収納面も違和感はありません。
LDKの東側に開口部がないのはちょっと残念ですけど、南面の開口部の充実具合も魅力でしょう。
坪単価は508万円。低層階は480万円ほど、上層階でも530万円ほどという設定で、中層階でも半永久的な視界抜け、低層階でも良好な日照が得られるポジションゆえか上下差は大きくありません。
50㎡台は幾分単価が高めになっているので、平均では510～520万円程度になるでしょうか。
近年の荻窪駅徒歩10分圏内の供給事例としては、パークホームズ荻窪三丁目（分譲中/駅徒歩6分/約555万円※総戸数19戸と少ない中で700万円超の100㎡超プレミアム住戸があるため平均単価が押し上げられている）、ピアース荻窪（2020年分譲/駅徒歩3分/約480万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト）、プラウド荻窪三丁目（2020年分譲/駅徒歩6分/約480万円）、ルジェンテ荻窪（2019年分譲/駅徒歩4分/約450万円※平均専有面積約35㎡のコンパクト）、アトラス荻窪大田黒公園（2019年分譲/駅徒歩8分/約435万円）、パークホームズ荻窪ザ・レジデンス（2018年分譲/駅徒歩7分/約445万円）があります。
立地差・面積差（プラン差）などもありますが、直近のパークホームズ荻窪三丁目は結構しっかりしたお値段設定に感じましたし、相場高騰が窺えますね。
こちらは上述のようにかなり貴重で魅力的な立地条件のため、パークホームズと同じぐらい（パークホームズのプレミアム住戸の影響を除く）というのは良いですし、立地（駅距離及び南面条件）に重きを置く方には魅力的な水準でしょう。
ペンシル感のある小規模物件で外観や共用面での高級感・存在感が今一つなことが考慮されているように思います（詳細は次記事）。
所在地：東京都杉並区荻窪4-31-6（地番）
交通：荻窪駅徒歩3分
用途地域：商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：14階建、26戸
清水総合開発は2016年に駅徒歩4分のヴィークコート荻窪を分譲しており、駅近ながら第二種住居地域の好立地だったのですが、こちらはそれ以上と言って過言ではないでしょう。
※昨年、ピアース荻窪の際にも言及したように「駅近×住居系地域（第二種住居地域）」というだけでも荻窪駅ではかなり貴重なケースになります。
立地は、荻窪駅では珍しい高さ・スケール感を有するハイエスト荻窪（賃貸）から道路挟んだ東側で、上記のようにちょうどこの敷地のところで商業地域～第一種中高層住居専用地域になるポジションであるばかりか、南方向はほんの少し先から第一種低層住居専用地域にもなっているため14階建（ギリギリ商業地域内だからこそこの高さが可能）の中層階以上で申し分のない眺望が得られるのです。近年ではプラウド荻窪三丁目の立地が似たケースでしたが、こちらはさらに駅に近い特等席になります。
駅徒歩3分の商業地域ですので閑静という感じではないですし、敷地北西側の道路は環八へアクセスしやすいためそこそこ交通量があるものの、1フロア2戸共に南向き（道路の影響が少なく日照・視界良好）に出来ているので中央線×駅徒歩3分らしからぬ魅力がありますね。大田黒公園が徒歩5分のところにあり、大田黒公園を見下ろすポジションでもあります。
1フロア2戸であることからお分かりのように、敷地面積は400㎡にすら満たない超小規模物件で、プランも50～60㎡台のみになります。良好な環境面よりも利便性に重きを置いたコンセプトになってしまっているのは私のようなマンションオタクにとってはやや残念な思いがあります。
ただ、「庵」プランニングという無償セレクトが採用されたプラン面もかなり興味深いものになっていますし、小規模であろうともこの”境目ポジション”はとても貴重ですね。
駅前ですので、スーパー便も良好で、コープみらいとまいばすが至近、また、駅の向こう側にはなりますがザ・ガーデン（ルミネ）と西友も徒歩5分ほどになるでしょう。
また、通学区は桃井第二小学校で徒歩7分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は64㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向はそのように第一種中高層住居専用地域～第一種低層住居専用地域、東方向は第一種中高層住居専用地域ということで、中層階以上で半永久的に視界抜けが保たれる絶好のポジションになります。
間取りは1フロア2戸のもう1プランである54㎡（2LDK）との面積差はそこまでではないのですが、あちらが2LDKであるのに対しこちらは3LDKになっているのが大きなポイントでしょう。
65㎡にすら満たない3LDKと言うとなかなかせせこましい印象にはなってしまうのですが、14階建の高さ（フロア数）を前提にすると1フロア面積（販売対象部分）は118㎡（＝54＋64）になりますので、70㎡確保しようとするともう1プランは48㎡とかになってしまいます。そういった観点から言うと、この2プラン（面積帯）の組み合わせになるのも分かる気がしますね。
※低層と上層でフロアプランを変えるという方法もありはしますが、基本的に戸境壁（湿式）を上階に突然増やすことは出来ないので（下階に壁がないところに壁を作ることは出来ないので）、やれるとすればプラウド荻窪三丁目のように上層階だけ1フロア1戸にするとかですかね。
面積を絞ったなりに効率性を意識した設計面の工夫には好感が持てますね。
1フロア2戸の小規模物件ながら柱の食い込みは南東部の1本のみですし、角住戸にしては廊下をコンパクトに出来ているため居室畳数は専有面積以上の印象です。
3.5畳の洋室3（「庵」プラン二ング採用。次の記事で述べます）はギリギリではあるものの、LDの11畳、キッチンの3.7畳にはむしろゆとりを感じますし、収納面も違和感はありません。
LDKの東側に開口部がないのはちょっと残念ですけど、南面の開口部の充実具合も魅力でしょう。
坪単価は508万円。低層階は480万円ほど、上層階でも530万円ほどという設定で、中層階でも半永久的な視界抜け、低層階でも良好な日照が得られるポジションゆえか上下差は大きくありません。
50㎡台は幾分単価が高めになっているので、平均では510～520万円程度になるでしょうか。
近年の荻窪駅徒歩10分圏内の供給事例としては、パークホームズ荻窪三丁目（分譲中/駅徒歩6分/約555万円※総戸数19戸と少ない中で700万円超の100㎡超プレミアム住戸があるため平均単価が押し上げられている）、ピアース荻窪（2020年分譲/駅徒歩3分/約480万円※平均専有面積約37㎡のコンパクト）、プラウド荻窪三丁目（2020年分譲/駅徒歩6分/約480万円）、ルジェンテ荻窪（2019年分譲/駅徒歩4分/約450万円※平均専有面積約35㎡のコンパクト）、アトラス荻窪大田黒公園（2019年分譲/駅徒歩8分/約435万円）、パークホームズ荻窪ザ・レジデンス（2018年分譲/駅徒歩7分/約445万円）があります。
立地差・面積差（プラン差）などもありますが、直近のパークホームズ荻窪三丁目は結構しっかりしたお値段設定に感じましたし、相場高騰が窺えますね。
こちらは上述のようにかなり貴重で魅力的な立地条件のため、パークホームズと同じぐらい（パークホームズのプレミアム住戸の影響を除く）というのは良いですし、立地（駅距離及び南面条件）に重きを置く方には魅力的な水準でしょう。
ペンシル感のある小規模物件で外観や共用面での高級感・存在感が今一つなことが考慮されているように思います（詳細は次記事）。