ガーラレジデンス葛西パークブライト【駅距離はあるが総合レクリエーション公園を望む良好な南面】5階73㎡5,660万円（坪単価257万円）

ガーラレジデンス葛西パークブライト。

所在地：東京都江戸川区南葛西4-13-3（地番）
交通：葛西駅徒歩19分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、60戸

2021年のガーラレジデンス葛西（駅徒歩14分）、今春のガーラレジデンス葛西アヴェニュー（駅徒歩15分）に次ぐ南葛西アドレスのガーラレジデンスになります。
アヴェニューも既に完売したとのことで、FJネクストのこのエリアでの勢いを感じるのですが、こちらはさらに駅距離があり徒歩圏とは言い難いポジションです。

近隣には葛西駅や葛西臨海公園駅へはもちろんのこと、小岩駅、亀有駅、一之江駅などへのバス路線もありますが、それらのバス停までは徒歩5～7分（※徒歩1分の南葛西四丁目バス停からは葛西駅へのものがあるが、凄く本数が少ない）と少々距離があるのも気になるところです。

ただ、前2物件が環七沿いであったのに対し、こちらは左近通り沿い（敷地北側）で、「パークブライト」という名の通り南方向に総合レクリエーション公園方向を望むことのできる良好な南面条件は魅力になるでしょう。

総合レクリエーション公園との間には一区画挟み、そちらの敷地も当敷地と同じ第一種住居地域（第3種高度地区）にはなるのですが、こちらの敷地が北側に左近通りがあり、斜線制限（高度地区）がある中でも比較的高さを出せるのに対し、大通りに面していない南側の区画はそこまでの高さを追求出来ない状況下にあるので、少なくとも上層階住戸は半永久的な視界抜け（パークビュー）が保たれるはずです。

徒歩3分となる総合レクリエーション公園はもちろんのこと、自転車などを使えば葛西臨海公園へのアクセスも良好なポジション、さらに、アリオ葛西が徒歩8分というあたりも魅力になるでしょうね。

スーパー便で言うと、まいばすが徒歩2分、東武ストアと新鮮市場が徒歩7分、オーケーとオリンピックが徒歩10分ということでアリオ（イトーヨーカドー）以外も充実しています。

通学区は南葛西第二小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の4LDK、南東角住戸です。総合レクリエーション公園との間には2～3階建の建物しかありませんので（土地の大きさ・形状次第ではもう少し高い建物が出来る可能性はあるでしょう）、日照はもちろんのこと総合レクリエーション公園の緑が望めますね。
南側道路の手前には当物件の駐車場などがあり離隔も十分に図れた気持ちの良いポジションです。

間取りは4LDKとしては小ぶりですが、その良好な日照・視界が考慮された物件内では大きなものになります。

手前に洋室3があるがゆえにLDの入口付近のデッドスペース（10.5畳にカウントされているが実質的には廊下）が気にはなりますが、こういったケースでは東面（妻面）に4つのベッドルームが並ぶような設計も少なくない中で、LDが角位置（二面採光）にあるのは良い点ではあるでしょう。

洋室のウォールドアを開くと違和感少なく3LDK的に使えるのも良い点です。むろんオープンキッチンにはなりませんが…。

坪単価は257万円。上層階になると280万円程度になりますが、この階だと眺望という感じにはならないのでこの水準に収まっています。ただ、こちらは良い条件とは言えない東向きの低層階でも240万円程度の設定になっていますし、平均では250～260万円ぐらいになりそうですね。

近年の供給事例としては、エクセレントシティ葛西Ⅱ（2020年分譲/葛西駅徒歩7分/平均坪単価約285万円）、ガーラレジデンス葛西（2021年分譲/葛西駅徒歩14分/平均坪単価約245万円）、ガーラレジデンス葛西アヴェニュー（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）、イニシア東葛西テラス（2022年分譲/葛西駅徒歩15分/平均坪単価約250万円）、葛西グリーンフィールドプロジェクト（2022年分譲/葛西駅徒歩24分・葛西臨海公園駅徒歩22分/約250万円）といった感じで、直近の相場上昇を加味すれば大きな違和感はないのでしょう。

ただ、こちらはそのように駅徒歩15分超になってしまうわけですし、バス停もやや距離があることを考えれば南向きの上層階や東向きの低層階は少々立派なお値段になったものだと感じますね。