ヒルサイドフォレスト横浜戸塚【空地率約75％の豊かなランドプラン×鹿島だけど窓の小さな普通の間取り】5階69㎡4,870万円（坪単価234万円）

続けて、ヒルサイドフォレスト横浜戸塚。

設計・施工はもちろん鹿島建設になります。
前回の記事で書いたように、タワマンなどの大規模プロジェクトや大手デベロッパーが手掛ける物件にゼネコンとしてオマケ程度に売主に名を連ねているケースを除くとかなり久々の鹿島建設のプロジェクトで、鹿島建設設計・施工という点においてもタワマンや都心部の高額物件を除くと2013年のテラス武蔵野中町以来の感覚になりますね。

やはり前回述べたように、加賀レジデンス、木場レジデンス、桜プレイスなどのような"特別な構造"は採用されておらず、建物（構造）自体はどこにでもある一般的なものになります（梁の凹凸を減らした壁内蔵梁工法が採用されているのは良いのですが、特に珍しいものではありません）。鹿島建設なのに直床というのも残念ですね。

ただ、鹿島建設らしいホワイトを基調とした端正なファサードと約9,800㎡の大きな敷地内には緑が充実しており、2つの公園に隣接しつつのこの環境は他ではなかなか味わえないものと言えるでしょう（※北側では戸塚区吉田町計画として総戸数499戸の大規模開発が予定されています。こちらよりも駅から遠くなりますが、スケールを生かしシャトルバスを運行する可能性もありそうです）。

当物件の空地率は約75％と非常に大きいのですが、第一種中高層住居専用地域ながら10階建の高さが実現出来ていることによるものです。第一種中高層住居専用地域は一般的に高さ制限が厳しくこちらも第3種高度地区指定になっているのですが、非常に敷地が大きい（南北に長い）ことから北側隣地との距離が十分に確保出来、高さを追求出来ているのです。

第一種中高層住居専用地域ですので容積率は低く、「150％で10階建」なのですからゆとりあるランドプランになるのは必然なのです。
南側のフォレスト棟と北側のヒルサイド棟との間にはフォレストサイドガーデンという木々に囲まれた芝生スペース、ヒルサイド棟の北側にはヒルサイドガーデンという広場状のスペースもあるなどかなり贅沢な土地の使い方がなされた物件になります。

駐車場はほぼ機械式で設置率は約53％、駐輪場も約156％（ファミリータイプのマンションにおいては200％が一般的）と少なく、2つの公園のパークフロント（敷地内の緑を充実させるのはマストではない）であることを考えれば駐車場・駐輪場をもう少し優先しても良かったような気もしなくはないのですが、敷地西側道路沿いにはシーズンアベニューもありますし、このエリアの特徴そのままの印象的なランドプランではあるでしょう。

共用施設としては、コモンラウンジ（パーソナルブースあり）、キッズスペースに加え、スカイデッキ（10階建ですけど標高約42mのヒルトップですのでかなりの開放感があります）があるのは意外でしたね。立地・スケールを考慮したものと言えるでしょう。

前回のヒルサイドフォレスト横浜戸塚。

公式ホームページ

お部屋はヒルサイド棟の69㎡の3LDK、西向き中住戸です。フォレスト棟もヒルサイド棟もL字（南向きと西向き）で構成されているのですが、フォレスト棟の西向きの正面がモデラピークスになるのに対し、こちらヒルサイド棟の正面はモデラピークスとの間に吉田町大谷第二公園を挟んでいるためよりより条件になります。

ちなみに、この階ではモデラピークス（こちらと同じ10階建）の影響がありますが、モデラピークスの土地とは標高差（こちらの方が10m程度高い）があり3フロア程度高いため、こちらの上層階住戸からは戸塚駅方向（丘下）を見下ろす気持ちの良い眺望が得られます。

間取りは物件内では小さ目の70㎡に満たない3LDKで、プラン的にもごくごく一般的な田の字になります。

共用廊下側の柱は普通に食い込んでいますし、エントランス前にアルコーブ的なゆとりある空間があるわけでもないシンプルな設計という印象なのですが、玄関が微妙にクランクインしておりプライバシー面に気を使っているあたりは鹿島なりの拘りでしょうか。

先ほどのプラン同様にスパンのわりに開口部幅が貧弱に感じてしまう設計で、LDの開口部はもうひと頑張り欲しかったですね。

坪単価は234万円。低層階の220万円ほどに比べるとやや高くはなりますが、西向き（当物件は南向きと西向きの構成）ですし、物件内では控えめな水準になります。
環境面での魅力の高い立地条件ですし、もう少し"外に向かって"というか、中住戸でも開口部への配慮がもう少し欲しかった印象ではあるもののグロスは4,000万円台ですし違和感はないでしょう。

ただ、中住戸は70㎡前後が多くなっており、こういったお部屋は60㎡台まで面積を絞ったからこそ通用する単価設定という印象にはなるでしょうね。

ちなみに、第1期は65戸の供給ということで契約率次第ではありますが、まずまずのスタートになるようです。

設備仕様面は、スケールを生かしたディスポーザーはもちろんのことトイレ手洗いカウンターが付いているのは意外でした（この単価帯だと8割は付いていないぐらいのイメージ）。トイレ手洗いカウンターがあるのに食洗機がオプションというあたりにセコさを感じてしまいますが…。

管理費は159円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付での水準ですのでスケールメリットを感じるリーズナブルな水準です。

駐車場は全108台で平置は4台のみ（身障者用・カーシェア用・荷捌き用含む）、残りの104台が機械式になります。