ウィルローズ北浦和【旧中山道沿い、住居系地域の入口となる駅徒歩7分】4階70㎡6,499万円（坪単価306万円）

ウィルローズ北浦和。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区北浦和2-19-1他（地番）
交通：北浦和駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：5階建、27戸

物件名に「浦和常盤」などと入っていないことからお分かりのように、東口の徒歩7分、北浦和2丁目の旧中山道沿いに誕生する物件になります。

旧中山道の交通量はそれなりですが、片側一車線なのでそこまで賑やかなわけではなく、敷地の途中から第一種住居地域（旧中山道の内側）になった住宅街の一角に位置しています。東西に長い敷地形状のため、全戸南向きに出来ていますし、旧中山道沿いになるお部屋は1フロア1戸だけですね。

直近の北浦和物件プラウド北浦和は同じく旧中山道沿いの駅徒歩4分で、あちらのような駅近感はありませんが、駅からほどよく離れた住宅街の入口ポジションで、あちらの商業地域（15階建などが可能なエリア）のようなドミノリスク（プラウドは南東角地なので商業地域の中ではリスクが低い方）がほぼないのは良い点と言えるでしょうか。

駅徒歩7分なのでスーパー便もまずまずで、クイーンズ伊勢丹とマルエツが徒歩6分、ビッグ・エーも徒歩8分になります。

通学区は北浦和小学校で徒歩5分と良好、また、北浦和図書館が徒歩3分のところにあるあたりも魅力の1つになるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西側はそのように旧中山道になりますが、南側・西側（旧中山道の向かい）共に2～3階建の低層建物になっており、この階からだと日照だけでなく視界抜けも望めますね。

間取りは70㎡を確保してはいますが、84㎡（4LDK）の南東角住戸などとは大分差があり、旧中山道沿いであることが考慮されている印象にはなります（とはいえ、中住戸は50～60㎡台なので物件内では大きな方です）。

最大の特徴は、壁式構造の採用でしょう。見ての通り柱形がなく、壁で支えています。低層建（5階建）ゆえの設計で、柱の凹凸がない分、居室形状は良好ですね。ベッドルーム3の形状はちょっと微妙ですけど…。

LDとキッチンの間の一部には耐力壁が食い込んでいるものの、シンク側はオープンなので悪くはないですし、それなりの壁量が求められる中でも開口部がわりと充実している印象もありますね。

ただ、バルコニーはほぼ南面だけですし、LD側ですら奥行が短めなのは残念です。

坪単価は306万円。旧中山道沿いか否かの差はあるものの、全戸南向きで住戸による条件差は大きくないため多くのお部屋が280～310万円ほどの狭いレンジに収まった物件になります。平均は290～300万円程度になるでしょうか。

近年の北浦和駅を最寄りとする供給事例としては、パークホームズ北浦和ガーデンズ（2019年分譲/駅徒歩9分/約235万円）、グローリオレジデンス浦和元町（2019年分譲/駅徒歩6分/約235万円）、ブリリア北浦和（2019年分譲/駅徒歩4分/約260万円）、パークホームズ浦和常盤十丁目（2020年分譲/駅徒歩8分/約280万円）、プレミスト北浦和ブライトフォート（2020年分譲/駅徒歩11分/約210万円）、パークホームズ浦和常盤コンフォートプレミア（2020年分譲/駅徒歩3分/約270万円）、プラウド北浦和（2020年分譲/駅徒歩4分/約270万円）といった感じで、物件名からもお分かりのように高いものには常盤アドレス（言うまでもなく学区が少なからず影響しています）だったり、駅近だったりという明確な理由があります。
※プレシス北浦和ディアラなどのコンパクト中心の物件は除いています。

2019～2020年分譲のものと比べると価格が幾らか上昇するのはやむなしではあるものの、こちらには価格が高くなる明確な理由はありませんし、少々強気な印象にはなってしまいますね。