ピアース大井仙台坂【ピアース史上最高レベルのクオリティだけど価格も…】13階85㎡16,500万円（坪単価640万円）

ピアース大井仙台坂。

所在地：東京都品川区東大井5-415-5他（地番）
交通：大井町駅徒歩4分（JR・りんかい線。東急線は徒歩5分）、青物横丁駅徒歩8分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、81戸（募集対象外住戸6戸含む）

池上通り（仙台坂）沿い（南側）に誕生する物件で、昨年分譲されたオープンレジデンシア大井町フロントコートの並びですね。オプレジよりも標高にして約3m高いところで大井町駅界隈では最も標高の高いエリア（15～16m台）の一角になりますね。

「ピアース」になっていることからお分かりのように、総戸数81戸とはいえおよそ3分の2が30～40㎡台で、敷地面積700㎡ちょっとという小ぶりな物件になるのですが、敷地の途中から南方向が第一種住居地域（第3種高度地区）になった絶好の南面条件を有しており、角住戸や上層階には60～80㎡台もあるなど、”ピアースらしからぬ趣（プランだけでなくデザインや共用面などにおいて）”も窺える物件になります。

池上通り沿い（大通り沿い）ですし、けして高級感のある（雰囲気のある）エリアではないものの、駅北西側では広町地区再開発が控えているのも魅力ですし、交通利便性と環境面（絶好の南面条件）が高いレベルで両立していますね。

スーパー便は言うまでもなく便利で、東口駅前に西友、西口駅前の阪急百貨店大井食品館、イトーヨーカドーも徒歩5～6分になります。

また、通学区の立会小学校も徒歩4分と近いですね。

公式ホームページ

お部屋は85㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向は池上通り沿いの少し先に14階建のグランコピエ大井町駅前がありますが、南～南東方向にかけては上述のように第一種住居地域を見下ろす絶好の眺望になります。南東方向は第一京浜に向かって標高がグッと下がりますし、階数以上の開放感が得られる非常に魅力的なポジションです。

間取りは13～14階のみに設けられた物件内で最も大きなもので、上述のようにピアースとしては珍しいほどの大きさになるのですが、当物件のその南面条件からすれば”相応しいもの”と言えるでしょうね。
名前（ブランド）で物件を語るつもりはないのですが、当物件の上層2フロア（13～14階）は最大天井高2.7m（それ以外は2.57m）という豊かなものに出来ていますし、もう少し60㎡台以上を多くすることで「ディアナコート」を名乗っても良かったような気すらしますよね（それぐらいデザインや共用面などに見どころがあるということです）。上述のように良い立地とはいえ、大井町駅前という土地柄「ディアナコート」が似合うかと言うと微妙な印象で、そういった点も考慮しているようには思いますけど…。

プラン的には南東面のスパンがしっかりと確保されており、玄関位置も素晴らしいので角住戸ながら効率性が高いものに出来ているのも◎でしょう。
この廊下の長さで2ベッド及び洗面所がノンリビングインなのは良いですし、80㎡台なりに浴室が1620に出来ているのも良いですね。

ポイントは、廊下や水回りはもちろんのこと、LDまで600角タイル貼が採用されている点でしょう（LDタイルは70～80㎡台のみで構成された13～14階住戸のみ）。以下のように立派な価格帯が考慮されてのものでもあるのでしょうが、やっぱりこの感じは素敵ですよね。

ちなみに、北西向き（池上通り向き）の上層2フロアにはダイレクトサッシ（特に最上階住戸は梁の影響をなくした足元付近から天井間際までのダイレクトフルハイサッシが圧巻）がふんだんに用いられたプランがあり、LDのタイル床と相まってさらにインパクトのあるものとなっていますね。
こちらはダイレクトサッシはないですし、LDの南西側に開口部がないのはちょっと残念ではありますが…。

坪単価は640万円。プレミアムな上層2フロアを除くと面積帯を問わず500万円台前半～後半が主となった物件で、高さ的にもプラン的にも頭1つ抜けた上層2フロアのお部屋はしっかりとした単価設定になっています。

シティタワー大井町（2017年より分譲/駅徒歩4分/約445万円）こそグングンと値上げし、直近は600万円台の分譲になっていますが、クレヴィアタワー大井町ザ・レジデンス（2018年分譲/駅徒歩5分/約425万円、オープンレジデンシア大井町ゼームス坂（2018年分譲/駅徒歩6分/約395万円）、プレシス大井町パークフロント（2019年分譲/駅徒歩4分/約395万円）、ザ・パークハウス大井町ゼームス坂（2019年分譲/駅徒歩6分/約405万円）、オープンレジデンシア大井町フロントコート（2021年分譲/駅徒歩3分/約440万円）という水準ですので、直近のさらなる価格上昇を加味してもなかなか立派なお値段と感じますね。

どこにでもあるスケールの物件ながらこのお値段だけのことはある非常に高いデザイン性を追求したことで、ちょっとしたランドマーク物件になると思いますし、上述の最上階の梁を排除したダイレクトハイサッシは非常に素晴らしいものの、こちらのプランは最上階でもダイレクトサッシでもないので少々強気な水準と感じてしまいますね。

南面条件は本当に素晴らしいものではあるのですが、標高15mほどの地の13階ではタワマン高層階並の眺望とは言えないですし、"大井町駅徒歩4分のタワマンの中層階"が坪単価600万円台中盤と考えると高く感じません？？？
流石にタワマンほどの存在感・ランドマーク性はないですし…。