プラウド文京千石スクエア【南東に低層住宅街を望む駅徒歩2分】2階73㎡11,990万円（坪単価542万円）

プラウド文京千石スクエア。

所在地：東京都文京区千石1-296-1（地番）
交通：千石駅徒歩2分、巣鴨駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、56戸（非分譲住戸16戸含む）

千石駅前、不忍通り沿いに誕生する物件です。

総戸数56戸、敷地面積約900㎡ほどのごくごく一般的なスケールの物件にはなりますが、千石駅界隈には総戸数100戸を超えるようなスケール感のある分譲マンションはありませんし、「駅徒歩2分×プラウド」ということでエリア内では高い存在感を放つ物件になりそうです。
ちなみに、駅徒歩3分の近所にプラウド文京千石があるがゆえの「スクエア」なのですが、正方形に近いきれいな敷地形状も加味してのネーミングでしょうね。

敷地北西側が不忍通りになる賑やかさのあるポジションではあるものの、不忍通りの内側（南東側）は第一種中高層住居専用地域（第3種高度地区×最高高さ17m）になっており、こちらの商業地域（31ｍ制限）のように高い建物が立つことはなく、南東方向の視界・日照面での魅力の高いポジションでもありますね。

同不忍通り沿いのシティハウス文京千石駅前（こちらの31m制限よりもさらに高い46m制限のため15階建）やザ・パークハウス文京千石一丁目（同10階建）と非常に似た立地条件の物件と言えるでしょう。

千石駅徒歩1分、かつ、15階建のシティハウスほどのインパクトはないものの、最寄駅徒歩2分な上、山手線が徒歩10分圏内になるというのもやはり魅力ですね。

スーパー事情で言うと、マルエツプチが徒歩3分、まいばすが徒歩6分、そして文京グリーンコートのピーコックが徒歩7分ということでまずまずです。

また、通学区は明化小学校で徒歩6分の距離感になります。筑波大附属小学校が徒歩圏（徒歩12分）になりますし、お受験組にとっての魅力も小さくないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、東角住戸です。南東側はそのように第一種中高層住居専用地域が広がり、前建は2階建、東方向は道路を挟み4階建という感じになりますので低層階でも日照が得られる悪くないポジションです。不忍通りは北西側なので音の面での影響もほとんどないでしょう。

間取りは物件内で最も大きなタイプながら73㎡ということでプラウドにしては現実的な面積設定とも思いますが、ほぼほぼ60～70㎡台（ギリギリ60㎡を切るものもある※地権者住戸除く）で構成された物件で、価格帯はほぼほぼ億超えの総戸数56戸（販売は40戸）ですので、ブランド力・販売力に自信のある大手デベロッパーでないと簡単ではない提案でしょう。

間取り詳細で言うと、LDの入口付近の実質的な廊下部分を含めると角住戸なりに廊下がしっかりとした印象にはなるため、効率的とは言えません。
ただ、柱のアウトフレームはきれいな方ですし、2WAYの洗面室による魅力的な家事動線など面積帯・角住戸なりの部分も見受けられますね。

リビングインの洋室3はL字のウォールドアになっているので、開くと広がりのある空間になりますし、2階だけはキッチンに床下収納が設けられているあたりもポイントの1つですね。床下収納は専有面積＋αの空間になりますのでちょっと得した気分になります。

坪単価は542万円。そのように中層階でも視界抜けが出てくるポジションで、中層階になると600万円前後とそれなりの差がありますが、最上階（とはいえ10階）になるとさらにグッと上がり635万円にもなりますので思っていたよりも上下差が大きくかったです。

中住戸は上層階でも500万円台、不忍通りの北西向きの低層階には400万円台もあり、単価にバラつきがあるので平均を見定めづらいのですが、中央値としては550～560万円ぐらいになるはずで、平均もそれに近い水準になるのではないでしょうか。

近年の千石駅界隈の供給事例としては、ジオ文京千石（2018年分譲/駅徒歩3分/約400万円）、ザ・パークハウス文京千石一丁目（2018年分譲/千石駅徒歩3分/約385万円）、オープンレジデンシア六義園サウスコート（2018年分譲/千石駅徒歩4分/約420万円※平均専有面積約39㎡のコンパクト）といった感じでいずれも4年ほど前になるのであまり参考にならないですね。

ただ、シンプルに上昇幅は大きく感じるのはもちろんのこと、2年前のプラウド文京千駄木ヒルトップ（2020年分譲/千駄木駅徒歩4分/約475万円）や1年半前のプレミスト文京千石（2020年分譲/新大塚駅徒歩10分・千石駅徒歩12分/約400万円）あたりと比べても随分と高くなったものだと感じてしまいます。
駅徒歩2分でエリア内での存在感は高いとはいえ、一般的には突出したパフォーマンス（不忍通りの立地やごくごく一般的なスケールなど）とは感じませんのでやや強い印象になるでしょうか。先日のピアース大井仙台坂なんかもしかりで"都心一等地物件や駅前タワマンなどといった特別な立地のランドマーク物件"などでなくとも当たり前のように600万円を優に超えるお部屋が出てきていることに脅威を感じてしまうというか、"まだ馴染めていない"というのが率直な印象ですね。