プラウド文京千石スクエア【やっぱり収用前は贅沢なランドプラン】2階61㎡8,980万円（坪単価485万円）

続けて、プラウド文京千石スクエア。

設計・施工は野村建設工業で、ミライフルが採用されています。

前回の記事で述べたようにきれいなスクエア形状の土地で、北東・北西の角地になります。
敷地面積は約900㎡と大きくはないですし、不忍通り沿いの物件の多くがそうであるように不忍通りは都市計画道路による拡幅が予定されているので、事業化すると北西側の敷地の一部が収用されます（道路が拡幅し、現状の敷地の一部が歩道部分になる）。

その点については、同不忍通り沿いのザ・パークハウス文京千石一丁目の際に述べたはずですし、こちらも収用前は不忍通り沿いの設えが”物件スケール以上”の贅沢なものになりますね。

収用可能性のある部分は堅固な建物が建築出来ないため、エントランスアプローチ周りを奥行のあるものにして植栽や駐車場（青空）にしておくのが王道なのですが、そういった中でもこちらは力が入っていると感じます（ザ・パークハウスもかなり良かったですが、”それ以上”を狙った印象になります）。
緩やかなカーブを描く奥行あるエントランスアプローチの両サイドに厚みのある植栽が施されており、一目で高級物件と感じさせるものになっているのです。

収用（拡幅）された場合にはほぼほぼこの空間がなくなってしまうわけですのでやはりそこは残念なのですが（容積率400％に従い建物が設計されているので、こういったケースの例に漏れず収用後は「既存不適格」状態になります。ただ、収用の際には土地代が入ってきます（管理組合or区分所有者））、建物上部も石調のタイル、水平・垂直ラインを随所に用いた繊細なデザインになっているのでそのザ・パークハウスやシティハウス文京千石駅前などと共に千石駅界隈では存在感を放つ物件になるでしょう。

エントランスホールはややこじんまりとした印象にはなりますが、2層吹抜なのは魅力ですね。共用施設はわざわざ2階にスタディルーム（個室ブース2室あり）を設けており、コロナ禍のトレンドを加味した作りになっていると言えます。

前回のプラウド文京千石スクエア。

公式ホームページ

お部屋は61㎡の2LDK、西角住戸です。北西は不忍通りで正面は5階建になるので圧迫感はありません。ただ、南西は10階建が隣接しており、日照はほぼ得られないでしょう。

間取りは2LDKながら60㎡超になっており、”非常にプラウドらしいもの”になります。都心一等地の高額物件を除き、2LDKで60㎡台（3LDKのメニュープラン除く）というのは野村物件以外ではほとんど見かけません（※特に近年の狭小トレンドにおいて）。

北西面のワイドスパンが非常に印象的なプランで、ワイド過ぎるがゆえに廊下がわりと長い印象にはなるのですが、そのスパンを武器に全体的に開口部が充実しているのは魅力になるでしょう。LDのワイドなダイレクトサッシ（下部は曇りガラス）、窓のある浴室がポイントになります。

普通に順梁が採用された物件で、窓際の下り天井も普通に目立ちますが、柱による面積消費は抑えられている方ですね。

坪単価は485万円。不忍通り沿いの低層階ということで物件内では下限水準になります。駅徒歩2分の利便性が大きな肝になる物件ですので、不忍通り沿いとはいえ、400万円台ならばこのご時世としてまずまずの水準ではあるのでしょう。
ただ、そのように60㎡台の2LDKゆえにグロスが約9,000万円まで嵩んでいるのは資産価値を考慮した場合に良い材料とは言えないでしょうね（50㎡台中盤～後半の2LDKと比べ使い勝手に大きな差があるとは言えずグロスの嵩みが障害になる※もちろんプランにもよります）。

ちなみに、第1期では32戸の供給と地権者住戸を除いた40戸のうちの大半を供給します。流石ですね…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、おそうじ浴槽、お風呂床ワイパー、アラウーノトイレ、そして2室（LDに加え主寝室）の床暖房など充実しています。キッチンや廊下だけでなくLDにもダウンライトが標準で搭載されているのも素晴らしいですね。

管理費は355円/㎡。ディスポーザー付の内廊下でのものですので総戸数56戸のスケールを鑑みればリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全10台で身障者用を含む4台（うち2台分は小型）が平置、残りの6台が機械式になります（別途来客用1台）。なお、不忍通り沿いの土地の一部が収用されると平置が2台分減りますが、3台全てがなくなるグランスイート六義園などのケースと比べれば影響は小さいでしょう。