ザ・パークハウスグラン三番町26【三番目の三番町は意外なぐらいゆとりある物件でした】17階238㎡115,800万円（坪単価1,611万円）

ザ・パークハウスグラン三番町26。

所在地：東京都千代田区三番町26-1（地番）
交通：半蔵門駅徒歩8分、市ヶ谷駅徒歩8分（東京メトロ・都営線。JRは徒歩11分）、九段下駅と尾11分（始発～22時までの2番出口から徒歩10分）
用途地域：第二種住居地域、商業地域
階建・総戸数：地上17階地下2階建、102戸（募集対象外住戸24戸含む）

大妻通り沿い、その名の通り三番町26（地番・住所）に誕生する物件です。
ザ・パークハウスグラン三番町、ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵に次ぐ三番町で三番目、番町でも三番目、千代田区でも三番目の「ザ・パークハウスグラン」になります。
そういや、私その昔「3番行ってきます！」って言ってトイレに行くバイトやってましたわ（笑）。

「ザ・パークハウスグラン」としてはザ・パークハウスグラン神山町以来8つ目で、その昨年の神山町がおよそ4年ぶりという久々の供給でしたので、今年もお目にかかれて嬉しいというのが率直な感想ですね。

立地としては、”千鳥ヶ淵フロント”の超一等地だったザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵、こちらよりも低い15階建ながら上層階の一部住戸からは千鳥ヶ淵が望めたザ・パークハウスグラン三番町に比べると平凡（番町に平凡というのもなんですけど…）で、スケール的にもザ・パークハウスグラン三番町と比べると劣りはするものの、総戸数102戸のうち63戸が100㎡超（最大約240㎡）というグランの名に恥じない豊かさを追求した造りは必見でしょう。ザ・パークハウスグランの中では面積帯が一般的な方（平均専有面積約87㎡）だったザ・パークハウスグラン三番町と比べると”意外なほど振り切った”物件とすら言えると思います（※ゆえに中低層階は単価が伸びていない印象があります）。

ザ・パークハウスグラン三番町（平均坪単価約490万円）が分譲された2013年とは相場が全く異なるものになっており当物件の平均は900万円を下らないはずで、角住戸を中心とした100㎡超は低層階ですら3億前後という設定になっていることを考えると、立地と価格帯のミスマッチが少し心配になるぐらいなのですが、デザイン・共用・サービス面でもそれだけ力を入れた物件になっているのは確かですね。

敷地面積は約1,700㎡ということでとりわけ大きくはありません。ただ、総戸数が近似したブリリア一番町に匹敵する敷地面積（延床面積はこちらの物件の方が大きい）のある"番町エリア上位のスケール"を有しており、敷地の四方が道路になっているというあたりも魅力の1つと言えるでしょう。

なお、駅距離はエリア内では遠い印象にはなりますが、駅距離で語るような物件ではないので特に気にはなりません。
スーパーは、徒歩3分ほどのところにまいばす、徒歩5分にリコス（旧ミニピアゴ）、徒歩6～7分にリンコスがあります。

通学区は九段小学校で徒歩5分の距離感になります。お受験組が多いとは思いますが…。

公式ホームページ

お部屋は238㎡の3LDK、南西角住戸です。同じ大妻通り沿いでスケール感も似たそのブリリア一番町同様に公開空地を設けたことで高さ制限が60mまで緩和（地区計画）された番町エリア最高の高さ（パークコート三番町ヒルトップレジデンス（18階建）やレグノグランデ一番町タワー（19階建）は階高の関係でフロア数が多くなっているが、60m内）を実現した最上階住戸で、周囲の建物は高いものでもザ・パークハウス三番町テラスや大妻学院の本館（50m弱）ですので、上層2フロアは頭1つ抜けた存在になります。
まぁ、道路を挟んだ東側の三井不動産が予定するマンション、さらに東側の同三菱地所レジデンスのマンション、そして少し南西側に向かった麹町三番町マンションの建替（こちらも三菱地所が事業協力者として参画）も同東京都総合設計制度の活用でいずれも60mが予定されており、番町界隈はちょっとした"60m祭り"になっているので、数年後は60mも大分一般的になっていそうですね。

これがあるから建替えが進みやすくなっているのは間違いなく、周囲にふんだんに公開空地を設けたものになりますので番町エリアの街並みへ与える影響も大きいでしょう。高さを出すことで空地を豊かにすることは基本的に街並みに良い影響を与えてくれるとは思っているのですが、番町にお住まいというとやはり"それなりのポジション"にいらっしゃる方も多いですし、自宅にプライベート性（プライバシー性）を求めたい方が少なくないはずなので公開空地マンションのオンパレードに違和感を覚えてしまうところがないと言えば嘘になります。まぁ、デベロッパーは背に腹は代えられませんので当然の対応ではあるのですが…。

さて、間取りは、同最上階南東角（非分譲）よりはやや小さくはなるものの分譲タイプの中では最も大きなものになりますし、最上階唯一の分譲住戸でもあります。

238㎡で3LDKということからお分かりのように、居室だけでなくそれ以外の部分も本当に豊かなプランなので、いちいちコメントする気も失せるぐらいです（汗）。

ダブルボウルがダブルの洗面室や12.8畳のキッチン（というかダイニングキッチンと言って欲しいぐらい）、ユーティリティスペースなどそれはそれは余裕のある造りになっているだけでなく、玄関や居室の折り上げ天井部（最大3m）の三次元設計という点でも申し分ありません。

また、この最上階住戸に限ったことではなく全タイプになるのですが、当物件の窓際（室内側）には「室内窓上照明」というライン状の仄かな間接照明が配置されており、屋外から見た時の窓辺の光に統一感を生み出しているのがすんばらしいですね。
夜道を歩いていて「あのマンション素敵だなぁ（住んでみたいなぁ）」と思ったことがある方は少なくないはずで、照明というのは夜間の外観に非常に大きな影響を与えます。以前、角住戸のコーナーサッシ周りに連続してダウンライトが埋め込まれている芝浦アイランドブルームタワー（賃貸）の外景（夜景）の素晴らしさについて述べたことがあると思うのですが、一般的に専有部の照明にまで気を遣う（コストをかける）のは難しくこういった照明に拘った物件にお目にかかることは本当に稀です。こちらの窓上照明はまさに外観デザインのためだけに設けられたと言っても過言ではなく、もうこれだけでお腹いっぱいになってしまいますね。御馳走様です。

当物件が出来た後、夜間に番町に行かれた方は必ずこちらを見に行かれるとよろしいかと。VIPのプライベート（プライバシー）を損なわない程度に（笑）。

坪単価は1,611万円。上述のように唯一分譲される最上階住戸で物件内で最高単価になります。2021年分譲のパークコート千代田四番町の最上階プレミアム住戸（南西角）は1,300万円台でしたし、最高単価の温泉引き込み可能なタイプ（低層階）も1,400万円ちょっとでしたのでしっかりと上回ってきましたね。

最低単価は600万円台と単価差が思っていた以上に大きな印象を受ける物件なのですが、ざっくり言うとオーセンティックフロア（14階以下）が600～900万円台、エグゼクティブフロア（15～17階）が1,300万円超という感じで、60m緩和により頭1つ抜ける感のある上層部が突出したお値段設定になった形というと分かりやすいでしょうか。

今後は益々「番町の60m」が珍しくなくなると思いますし、千鳥ヶ淵ビューのような絶景があるわけではないのでエグゼクティブフロアの1,300万円超は少々立派なお値段という気もしなくはないのですが、全体的に言うとパークコート千代田四番町のお値段設定に近似しているので納得感があると思いますね。パークコートはかなりの人気物件でしたしね…。

一方で、上述のようにオーセンティックフロアにも100㎡超が意外なほど多く設けられた物件で、オーセンティックフロアの単価の伸び悩みは全体的に面積の大きなお部屋を増やし過ぎたがゆえではないでしょうか。オーセンティックフロアは基本1フロア7戸なのですが、半数を超える4戸が100㎡超という設定はやり過ぎかなと。
まぁ、同中住戸でも60～80㎡台（東向き）の方が100㎡超（西向き）よりも単価が抑えられているように、エリア特性上、100㎡超プレミアムというか面積が大きいほどプレミアムが大きくなるのも確かな事実でもあるのですが、"物件内で優れた条件とは言えない中住戸の3億前後"が容易に売れるほど旺盛なニーズがあることは考えづらく、もう少し100㎡超を減らして（プレミア感を出して）バランスをとった方が全体的な単価を伸ばしやすかったのではないでしょうか（次記事で追記します）。