ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅲ【Ⅱに比べると地味ながらもフラットアプローチの徒歩9分】2階70㎡5,898万円（坪単価277万円）

ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅲ。

所在地：神奈川県川崎市多摩区登戸字丁耕地499他（地番）
交通：向ヶ丘遊園駅徒歩9分、登戸駅徒歩14分（JR線。小田急線は徒歩13分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、24戸

駅徒歩3分だった2019年分譲のミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱのような駅近と比べるとインパクトでは大分劣るものの、フラットアプローチの徒歩10分圏内ですので悪いポジションではないでしょう。

駅からの道程で津久井道を越える必要があるのは玉に瑕ですが、低層住宅が中心となった落ち着きある住宅街の一角に位置しています。

スーパー便で言うと、小田急OXとまいばすが徒歩6分、ユーコープが徒歩8分、フレスコベンガベンガが徒歩8分、東急ストアが徒歩9分と良好ですし、多摩区役所・多摩図書館が津久井道沿い徒歩5分のところにあるあたりも魅力の1つになるでしょう。

ちなみに、向ヶ丘遊園駅の北側では三井・小田急による「多摩区登戸51街区計画」が進行中でタワマンと共に店舗なども出来る予定ですね。

通学区は登戸小学校で徒歩4分とこちらも良好です。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の2LDK+S、南角住戸です。南東・南西共に接道してはいないものの、いずれも2階建の住宅になりますのでこの階でも日照が得られますね。

間取りはルーバル付の特殊住戸などに比べると面積は小さくはなるものの、70㎡に乗せた物件内では大きなものになります。

低層建で柱の食い込みを抑えているので全体的に大きな違和感はありませんが、角住戸ながらLDが一面採光である点や洋室2室がリビングイン、残りの1室もサービスルームとなっているあたりは少々気になる点ですね。

ただ、LDの開口部幅はむしろ豊かですし、玄関の下足スペースをゆったりとしたものにしているあたりには工夫を感じることが出来るでしょう。

坪単価は277万円。上層階は300万円前後の設定で、物件平均は290～300万円ほどになるでしょうか。
※こちらのお部屋は南角なので物件平均からすれば低層階でももう少し高くなっていてもおかしくないのですが、グロスの嵩みが影響し単価が伸び悩んでいると思われます。

近年の向ヶ丘遊園・登戸界隈の供給事例としては、ミオカステーロ向ケ丘遊園Ⅱステーションプレミア（2018年分譲/向ケ丘遊園駅徒歩3分/約270万円）、エクセレントシティ登戸（2021年分譲/登戸駅徒歩10分・宿河原駅徒歩7分/約285万円）、パークホームズ登戸スクエア（2021年分譲/登戸駅徒歩5分/約270万円※定借約70年）、パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー（2022年分譲/登戸駅徒歩2分/約345万円）といった感じになります。

直近のパークホームズ登戸ステーションアヴェニューのお値段がジャンプアップしているため当物件の水準がそこまで目立つことはないのですが、こちらは1路線の向ヶ丘遊園駅が最寄りですし、駅徒歩9分、かつ、共用・デザイン面などに秀でた部分の見られない小規模物件ですので少々強く感じてしまいますね。