リストレジデンス武蔵野御殿山【三鷹駅徒歩6分×御殿山の第一種低層住居専用地域】3階84㎡15,490万円（坪単価611万円）

リストレジデンス武蔵野御殿山。

所在地：東京都武蔵野市御殿山2-3181-5（地番）
交通：三鷹駅徒歩6分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、45戸（事業協力者住戸2戸含む）

吉祥寺駅寄りで井の頭公園が至近の1丁目ではなく2丁目側にはなりますが、御殿山の第一種低層住居専用地域に誕生する物件で、利便性と環境が高いレベルで両立しています。敷地の南側には玉川上水が流れるポジションで、井の頭公園までも徒歩8分、そして吉祥寺駅側の物件も含め御殿山アドレスの物件の中では駅に近いという点も少なからず特長になるでしょうね。

近年は吉祥寺本町の吉祥寺駅徒歩10分前後においてザ・パークハウス吉祥寺、そして3件ものオプレジが分譲されるなど吉祥寺・三鷹駅界隈の人気エリア（主に住居系エリア）においても徐々に開発の波が押し寄せていると感じるのですが、当物件は3,300㎡弱もの敷地面積を有しており、この界隈の住居系エリアにおいては貴重なスケールと言って良いように思います。

第一種低層住居専用地域の3階建なので総戸数45戸でしかなくそこからはスケールを感じにくいとは思いますが、御殿山アドレスの分譲マンションで言うと、吉祥寺御殿山ハウス（3階建でも総戸数170戸というダントツのスケールを有した物件）、ルフォン吉祥寺、プラネスーペリア御殿山井の頭公園に次いで4番目に大きなものになるでしょうか。

スーパー便で言うと、オオゼキ徒歩5分、アトレヴィ三鷹（クイーンズ伊勢丹・紀伊国屋（小さ目））徒歩6分、コープみらい徒歩7分、東急ストア徒歩8分、オーケー徒歩9分と非常に充実しており、住環境に優れた第一種低層住居専用地域ながら駅徒歩6分のポジションなりの利便性は十分ですね。

通学区は線路の向こう側の井之頭小学校で徒歩7分の距離感になります。
※井之頭小学校は令和7～9年度に建替えが予定されており、その間は第一中学校内（徒歩16分）に建設する仮校舎が使用されます。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件の敷地はかなり南北に長いものになっているので、東向きが中心になるのですが、こちらは敷地南端御殿山通り（玉川上水）に近いところに位置しており、この南東角からの南方向は御殿山通りの手前に当物件の奥行あるエントランスアプローチ及び植栽がありますので物件内で最も恵まれたものになります。

御殿山通り（玉川上水）の向かいは第一種住居地域（最高高さ25m×第3種高度地区）になっているので、そこそこの高さのあるマンションなどが立ってはいるのですが、十分な離隔があるので日照も良好ですね。

間取りはそのようなポジションが考慮された大き目のもので、80㎡台中盤の大きさがありながらも4LDKではなく3LDKになっているあたりからもこの地らしさが窺えます。

ただ、最上階とはいえ周囲も同様の高さ制限（最高高さ10m×第1種高度地区）になった第一種低層住居専用地域ですので魅力的な眺望が得られるわけではないですし、近隣からの視線なども不可避なポジションということもあってか特に開口部が充実しているわけではありません。

南側はそのように前建までの離隔が十分に図れているため連窓サッシを採用するなどそこそこの開口部が設けられてはいますが、貴重な南面を1フロア4戸で分け合う設計になっているためスパンとしての物足りなさも感じますね。

そういったスパンや専有部形状などが影響したのか角住戸ながら洋室2が行灯部屋になっているのは異例というかかなり不思議な点ですし、最上階の高額住戸ですのでもう少しワクワクさせて欲しかったという思いはありますね。

全然エリアは違いますけど直近のリストレジデンス横濱桜木町に100㎡超があって、こっちに100㎡超がない（最大でも90㎡台）というのはシンプルに違和感があります（笑）。面積が大きければいいってものではないですけど…。

坪単価は611万円。南向きは中住戸でも500万円台中盤～後半がありますが、東向き中住戸は多くが400万円台後半といった感じですし、上述のように東向き住戸比率が高い物件になりますので平均では500万円台前半といったところでしょうか。

近隣供給事例としては、上述の低層住宅街寄りの物件がオープンレジデンシア吉祥寺本町プレイス（2021年分譲/吉祥寺駅徒歩10分/約510万円）、オープンレジデンシア吉祥寺本町（2021年分譲/駅徒歩8分/約490万円）、ザ・パークハウス吉祥寺（2019年分譲/吉祥寺駅徒歩11分/約480万円）、そして、三鷹駅寄りの物件（プルームヌーベル以外は”三鷹市”）がクリオラベルヴィ三鷹グランクラス（2022年分譲/三鷹駅徒歩7分/約430万円）、プルームヌーベル武蔵野（2020年分譲/三鷹駅徒歩4分/約420万円）、ザ・パークハウス三鷹レジデンス（2019年分譲/三鷹駅徒歩3分/約400万円）といった感じで、これだけでも武蔵野市物件や環境良好な住宅街（寄りの）物件とそれ以外とでは価格差が小さくないことがお分かりいただけると思います。

こちらは近年供給のない”三鷹駅を最寄りとする御殿山（第一種低層住居専用地域）”の物件ですので単純に比較できないところはあるのですが、当初（2020年）の水準よりも値上げし現在は500万円台中盤で分譲されているシティハウス武蔵野（三鷹駅駅徒歩2分×武蔵野市アドレス）との比較で言っても平均で500万円台前半であれば違和感はないように思いますね。

東向き中心での平均単価ではありますし、こういった600万円超の頭1つ抜けた高額住戸に関してはもう少しそのような”ワクワク感”みたいなものがあって欲しかったとは思うものの、それはシティハウスも同じというかむしろ共用面ではこちらの方が見どころがあるぐらいですし…。