リストレジデンス武蔵野御殿山【玉川上水の緑と調和する約3,300㎡】1階76㎡10,790万円（坪単価471万円）

続けて、リストレジデンス武蔵野御殿山。

設計・施工は川口土木建築工業、デザイン監修はプランテックになります。
武蔵野台地の安定した地盤の直接基礎の3階建という時点でかなり安心感が高いのですが、その上で「耐震等級2」を採用するという耐震性能に力を入れた物件になります。むしろオーバースペックとすら感じたりもするのですが、そこを重視したい方にとっては貴重な物件になるでしょう。

また、デザインに携わるプランテックはプラウド新宿中落合やプラウド文京千駄木など野村不動産のブランド物件での実績が豊富です。

こちらのデザインテーマは「オーセンティックヴィラ」とのことで、玉川上水をはじめとする周辺の自然との調和を心掛けたものになります。リストはこの武蔵野界隈はもちろんのこと、港・千代田・渋谷などの都心部超高額エリアでの単体での実績もほぼありません（港区湾岸エリアのリストレジデンス芝浦だけですかね）ので正直なところそこまでデザインに期待していなかったのですが、ここは思っていた以上のクオリティでした。

最も目を惹くのは御殿山通り（玉川上水）側に設けられた奥行のあるエントランスアプローチ周りでしょう。
重厚な石張りのゲートをくぐるアプローチの両サイドには玉川上水の緑と連動する植栽が設けられ、かつ、その先にあるエントランスホールの奥にも坪庭を設けるなど余裕と高級感のある造りになっています。

敷地南側の間口は狭く、ちょっとした旗竿状の敷地形状になっているがゆえの設計ではあるのですが、敷地面積3,300㎡弱のスケールがあってこそのものであることは言うまでもないでしょう。

敷地北東部には当敷地とは別に提供公園が施されますし、駐車場全19台を平置に出来ているあたりも魅力の1つですね。敷地面積のわりには接道部分が少ないことが影響してか車寄せがないあたりはちょっと残念ですが…。

また、外観デザインもエントランス周り同様に素晴らしいですね。バルコニー周りにブラウンやブラックの素材を用い、かなり繊細に縦横に分節をしているので一目で高額物件であることが分かる佇まいと言えるでしょう。

このデザインに加え、価格帯もかなりの水準になっていることを考えると内廊下が相応しい印象で、外廊下はややミスマッチな印象がなくはないものの、この敷地形状（東向きメインの板状設計※中住戸3LDKにおいて開口部を確保するためには共用廊下側の開口部が必須。吹抜を設けてまで内廊下を目指すとずいぶんとコストがかかります）では難しいでしょう…。

前回のリストレジデンス武蔵野御殿山。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、東向き中住戸です。東向き中住戸の中でも敷地北寄りに位置しており、東側は当物件の駐車場への車路を挟み提供公園になります。提供公園の先にはやはり3階建のMAC御殿山ホームズがありますが（北東方向には小さなもくれん公園）、南東方向からは日照が得られますし、同じような高さの建物が並ぶ第一種低層住居専用地域の1階住戸としてはむしろ良いぐらいの条件だと思いますね。

間取りは田の字とはいえ70㎡台中盤の3LDKで、御殿山なりの豊かさを感じます。
この敷地形状ではスパンを確保するのは難しいですし、中住戸を3LDK中心にする以上は内廊下設計も現実的ではないため共用廊下側に洋室2室を設けた”どこにでもあるプラン”という印象にはなるのですが、低層建のため柱は細く効率性は高い方ですし、幅のある連窓サッシを導入した主開口部の設計からも努力の跡が窺えますね。

LD側だけでもサッシ2枚半分ありますし、ウォールドアが採用されているのでかなり広々とした空間として使うことも出来ます。

1階住戸ならばもう少し大きなテラスや専用庭があると魅力的だったとは思いますが…。

坪単価は471万円。MACの影響で東向きは最上階でも視界抜けが得られないため上下差は小さ目です（最上階でも500万円に満たないぐらい）。南向きだと中住戸でも600万円近い水準まであるので条件差以上に南向きの希少性が反映された印象にはなるでしょうか。

やはり1階ならば専用庭的なものがあると随分と印象が違ったとは思うものの、1階でもハザードマップが色が付くようなエリアではありませんし、この良好な環境の1階住戸がこの水準であれば違和感はないでしょう。

ちなみに、第1期は事業協力者住戸を除いた43戸のうち34戸を供給するようで、契約率次第とはいえ上々のスタートになるようですね。

設備仕様面は、総戸数45戸でもディスポーザーが付いているのは価格帯なりで好感が持てます。また、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、玄関電池錠（テブラセル※配線工事が不要な電池タイプ）が備わっています。500万円前後のお部屋にとっては違和感のないものと言えるでしょうね。

管理費は268円/㎡。外廊下ですが、戸数自体は45戸と小ぶりな中ディスポーザーを導入してのものですのでリーズナブルですね。以下のように駐車場を平置に出来ていることもランニングコストに良い影響を与えているはずです。

駐車場は身障者用を含む全19台で平置になります。