エクセレントシティ鷺沼【駅距離・起伏はあるが、南面に第一種低層住居専用地域を望む良好な環境】3階74㎡6,798万円（坪単価302万円）

エクセレントシティ鷺沼。

所在地：神奈川県川崎市宮前区有馬9-5-14他（地番）
交通：鷺沼駅徒歩12分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、57戸

駅南西部、246を越えた先、有馬さくら公園にほど近いポジションに誕生する物件です。

駅徒歩10分を越える上、駅付近とは標高にして約20mの差があるのでアプローチの起伏も気になります。
ただ、その一方で鷺沼駅の南側（こちらの物件側）では再開発が具体化してきており、住宅・商業に加え区役所・市民館・図書館・ホールなども予定されているのはこの物件を検討する上でのポイントの1つになるでしょう。

スーパー便は、246沿い徒歩6分ほどのところにまもなくオープンするライズモール鷺沼に食品館あおばがあり、他にまいばすが徒歩10分となります。あおばが出来ることでグッと便利になりますね。

また、通学区は西有馬小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の1LDK +2S、南東角住戸です。東側は戸建、南側は細い道路の向かいが大きな青空駐車場（月極及び時間貸）と戸建住宅街になった良好なポジションです。
3階では将来に渡り視界抜けが保たれる保証まではありませんが、道路の向かいからは最高高さ10mの第一種低層住居専用地域になり、より高さ制限が厳しくなりますので日照が妨げられることはないでしょう。

間取りはそういった良好な条件が加味された物件内で最も大きなものになります。

しかしながら、3LDKどころか「1LDK +2S」となった設計面はかなり気になりますね。
東側はこちらよりもやや標高が低いところに戸建が立っており視界・採光共に良好なのですが、建築基準法上の居室要件（採光要件）は隣地間距離の影響を大きく受けるため東側（妻面）の小さ目の開口部ではその基準を満たせていません。

また、洋室にはきれいに開け放てるウォールドアが採用されており、LD周りは広がりの空間が実現出来てはいるものの、LDの入口ドアがわりと玄関寄りにあり、LD単体では案外小さなあたりも気になりますね。

玄関から廊下にかけての造りがやたら余裕があり、"住まいの顔"としては良い感じなのですが、全体でみるとちょっとアンバランスな印象にもなるのです。

坪単価は302万円。上層階などには320万円前後のもの、一方で低層階中住戸は270万円ほどのものがあり平均は290～300万円といったところでしょうか。

近年の鷺沼駅界隈の供給事例としては、プラウド鷺沼テラス（2019年分譲/駅徒歩10分/約280万円）、ドレッセ鷺沼サウスプレイス（2019年分譲/駅徒歩6分/約300万円）、ローレルコート鷺沼（2019年分譲/駅徒歩11分/約270万円）、グランドメゾン鷺沼コート（2020年分譲/駅徒歩9分/約340万円）、グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラ（2021年分譲/駅徒歩12分/約285万円）があります。

直近のグランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラとは駅距離（アプローチにもやはり起伏が伴う）・価格帯が似ており、長期分譲になっているあたりは気になりますが、グランドメゾンは東名沿いでもありました。こちらは246を越えた先のポジションとはいえ、周辺環境良好ですので、駅距離よりもそういった点を重視したい方にとってはまずまずの水準と言えるでしょうか。こちらのようなお部屋は「1LDK+2S」という表示がどうしても気にはなりますが…。