パークホームズ用賀三丁目【四方接道と傾斜を生かしたスケール以上の存在感】1階68㎡8,250万円（坪単価402万円）

続けて、パークホームズ用賀三丁目。

設計・施工は川口土木建築工業です。

前回の記事で述べたように、敷地は1,200㎡ちょっとで特に大きくはないのですが、四方が道路に囲まれた五角形のような珍しい土地に誕生する物件で、周囲も住居系地域のため6階建でも結構な存在感があります。

接道部分が非常に豊かゆえに歩行者動線、駐車場・バイク置場動線、駐輪場動線を無駄なく分離することが出来ているのはもちろんのこと、敷地周囲の高低差を生かし、一部に擁壁を設けた結界性を高めたランドプラン（デザイン）も絶妙と感じる物件です。

建築基準法上は地上6階地下1階建になるのですが、敷地南側道路（グラウンドレベル）が地下1階相当になっており、南西部にある駐車場・バイク置場は地下1階ながらフラットアプローチ（擁壁の内側）、そして、その擁壁上部にふんだんに植栽を設けているあたりも上手ですね。エントランスアプローチ（ピロティ）やエントランスホールに隣接するラウンジ周りにも植栽が設けられますし、道路沿いには全体的に植栽が充実していますね。

また、外観デザインはその石貼りの擁壁も大きなアクセントになっているのですが、建物自体の多くを占める外壁にも拘りを感じます。グレー系のタイルはいらか道のデザインコードを継承した質感豊かなもの、また、バルコニー周りに木調ルーバーを組み合わせたことでかなり繊細なデザインになっています。

エントランス周りの基壇部には重厚な石貼りと2本のシンボルツリーが施され、高級感を高めますし、共用施設としてラウンジの奥に2つのタイプ（1人用×4、2人用×2）のコワーキングブース（スペース）が設けられているあたりも魅力ですね。

前回のパークホームズ用賀三丁目。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の2LDK、北向き中住戸です。敷地北端、五角形の頂点付近に位置したプランで、道路の向かいは3～4階建になります。当住戸は地下1階（エントランス階）の1つ上になりますが、敷地北側道路のグラウンドレベルは南側道路と比べると高くなっているため、実質"ほぼ1階"という感じになります。

間取りは70㎡近いもので2LDKとしては意外なほど優雅な大きさになりますね。パークコートなどの一等地ハイブランド物件であれば何ら珍しい大きさではありませんが、ここはパークホームズですし意外ですね。五角形の敷地形状に伴いフロア形状もやや複雑なものになっていることが影響しているのだと思います。

柱の食い込みは見られるものの、廊下は短めですし、効率性も上々のタイプなので各所にゆとりを感じることが出来ますね。

洋室2室は共にリビングインですし、ウォークインクローゼットがバルコニーに面しているなど（その分居室の開口部が少な目）、スパンを十分に活かしているとは言い難い開口部設計は気にはなります。
ただ、その一方で2WAYのキッチンや大き目のバルコニーなど求めるもの次第では面白いプランと言えるでしょうね。カウンターのある広めの玄関下足スペースも好感が持てます。

坪単価は402万円。物件内で下限となる水準です。地下住戸などではないですし、"北向き"も2LDKならばそう気にはならないのでリーズナブルな印象を受けます（同階南向き中住戸は、日照に加え擁壁の上の植栽を望む良好なポジションなので差はあってしかるべきではありますが、それらの460～470万円に比べしっかりと単価を抑えた印象です）。

2LDKとしては面積がかなり大きいことも単価を抑えた大きな理由の1つに違いないでしょう。とはいえ、普通に接道したポジションで至近距離で視界を妨げられるような際どいタイプでもありませんので三井らしさを感じる現実的な設定だと思いますね。

近年の用賀駅の供給事例としては、ピアース用賀（2022年分譲/駅徒歩2分/約495万円）、ピアース用賀レジデンス（2021年分譲/駅徒歩4分/約455万円）、パークホームズ用賀一丁目（2020年分譲/駅徒歩10分/約390万円）があります。
当物件は南向き中心のため平均で480～490万円は下らないはずで、駅距離のわりにはいいお値段という印象があるかもしれませんが、前回の記事で書いたようにほどよい駅距離と良好な環境面がマッチした物件になりますので違和感はないでしょう。

設備仕様面は、この価格帯でファミリータイプ中心の総戸数43戸ということを鑑みればディスポーザーがあって欲しかったところです。ただ、大きな違和感があるわけではないですし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、キッチンカップボードなどが備わっているので単価帯的に悪いものではないでしょう。

管理費は385円/㎡。内廊下ですがディスポーザーなしでのものですので、わりと高いですね。駐車場を全台平置に出来ているわけですし、350円/㎡ぐらいだと良かったですね。

駐車場は身障者用を含む全8台で屋内平置（建物下部、擁壁の内側）になります。
台数は少ないですけど、愛車をお持ちの方にはこの駐車場はかなり魅力的でしょう。