オープンレジデンシア代々木参宮橋【良好なポジションとはいえ、なかなかのお値段】74㎡13,780万円（坪単価619万円）

オープンレジデンシア代々木参宮橋。

所在地：東京都渋谷区代々木4-36-2（地番）
交通：初台駅徒歩5分、参宮橋駅徒歩7分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、20戸

代々木4丁目の山手通りから内に入ったポジションに誕生する物件です。2020年に分譲された刀剣博物館跡地のヴィークコート代々木参宮橋から近いところですね。

当敷地は傾斜の途中（標高約35m）にあり、初台駅（標高40mちょっと）、参宮橋駅（標高30m弱）共にアプローチは起伏が伴いますが、徒歩5・7分ですし、小規模ながら落ち着きある住居系地域での分譲はいかにもオプレジらしいものと言えるでしょう。

スーパー便は成城石井が徒歩5分、マルマンストアが徒歩6分、マルエツプチが徒歩8分ということで目立ちはしませんが、甲州街道の先では西新宿三丁目再開発が進行中ですので、将来的にはより便利なものになるはずです。

通学区は幡代小学校で徒歩9分の距離感になります。
ほぼほぼ緑道沿いのアプローチになりますが、山手通りを越える必要はありますね。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、東角住戸です。北東側が道路となった最上階住戸で、北西側こそ隣接するマンションで視界を妨げられはするものの、北東側や南東側は視界抜けが出てくるポジションですね。特に南東方向（参宮橋駅方向）は標高が低くなっており、代々木公園の緑も見えてきます。

間取りは斜線制限の影響で生じたルーバル付の特殊住戸ですが、LDはルーバルに面してはいません。ただ、そのように北西は眺望が良い方角ではないですし、むしろLDの南東側に開口部がない方残念かもしれませんね。

LDの開口部は北東側の2枚のみですし、リビングインのベッドルーム1・2の引き戸の開きも中途半端なあたりも気になります。オプレジでは珍しいことではないものの、もう少し角住戸らしさを強調した設計であって欲しかったところです。

カウンター付のストレージ、3WAYのウォークインクローゼットは面白い提案ですけど、LDの入口付近のデッドスペースはわりと大きく74㎡という専有面積のわりにLDに手狭感があるのもどうでしょうか。

坪単価は619万円。最上階ルーバルプランということで物件内でも高い水準ですね。こういった特殊住戸でなくとも上層階は500万円台中盤～後半、全体的にも500万円台中盤が多くなっていますが、建築基準法上の地下住戸には400万円台前半～中盤のものもあります。

近年の近隣供給事例は、パークホームズ初台ザ・レジデンス（2021年分譲/初台駅徒歩2分/約490万円）、ヴィークコート代々木参宮橋（2020年分譲/初台駅徒歩6分・参宮橋駅徒歩7分/約460万円）ですので、平均でも500万円を優に超える水準（500万円台中盤ぐらい？）は直近のさらなる相場上昇を加味しても強気過ぎるのではないかと…。

パークホームズもヴィークコートもかなりの人気物件でしたし（パフォーマンスのわりに現実的な価格設定のお部屋が少なくなかった）、その前のブランズ代々木参宮橋（2020年分譲/参宮橋駅徒歩3分/約605万円）を鑑みれば分からんではないのですが、ブランズは高過ぎましたし、曲がりなりにも（首都高を挟むとはいえ）明治神宮の杜のフロントポジションでしたので…。
いつものことではありますが、小規模なオプレジでブランド感に欠けますし、間取りもイマイチな中での600万円前後は…。