プレシス千葉みなとベイフロント【続・凄い単価差…】11階71㎡4,280万円（坪単価198万円）
プレシス千葉みなとベイフロント。
所在地：千葉県千葉市中央区問屋町111-3（地番）
交通：千葉みなと駅徒歩11分、千葉駅徒歩23分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、58戸
千葉みなと駅を最寄りとする物件を取り上げるのはプレミアムレジデンス千葉県立美術館前以来のことになります。
立地は京葉線通り沿いで、京葉線の高架を挟みはするものの、その名の通り千葉港が南西に広がるベイフロントで、駅距離があるなりの特徴のある物件ではあるでしょう。ちょうどこちらの物件の目前に広がる部分は埋立てが予定され、物流倉庫などを整備・誘致する計画となっているため、いずれは"ベイフロント"ではなくなることを考えるとこのネーミングはどうなの？と思いますけど、フロントではなくなっても中上層階からのオーシャンビューは保たれそうではありますかね。
一方で、モノレールの市役所前駅も徒歩11分ですし、”あと1分駅に近ければ”という印象にはなるものの、そういった面も影響してか価格面でもちょっと面白い物件になっているように思います。
なお、近隣はマンションが多いエリアでスーパー便はかなり良好です。目の前徒歩1分にカワグチ、徒歩3分にフードウェイ、徒歩4分にスーパーせんどう、徒歩7分にイオンスタイルということで申し分ないでしょう。
ただ、通学区の新宿小学校は徒歩15分とかなり距離がありますね。駅前のみなと公園まで徒歩8分、千葉ポートパークまで徒歩11分と公園環境はまずまずです。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の4LDK、南角住戸です。南西は京葉線通りと京葉線の高架を挟みますが、上層階はベイフロントの開放感は十分でしょう。上層階住戸であれば埋立後もオーシャンビューが保たれる可能性は高いでしょうね。南東は青空駐車場ですし、日照時間も非常に長いポジションになります。
間取りはそのような良好なポジションを考慮した物件内で最も大きなものですが、70㎡ちょっとですし、3LDKではなく4LDKになっているあたりがプレシスならではの特徴になるでしょう。
良好な眺望を鑑みればプレシス幕張本郷のようなダイレクトサッシ（コーナーサッシ）があって欲しかったという思いは小さくないものの、南西には連窓サッシが採用されていますし、物入の前に引き戸が収納される設計は良いでしょう。
この大きさの4LDKですので1室1室は小さ目ですし、浴室も1317になるなど手狭感があるのは否定できませんが、引き戸を開けば3LDK的にも使えますし、70㎡台（この価格帯）で3LDKにしてしまうと他社物件との被りが大きくなってしまうのは言うまでもなく、"プレシスなりにベストを尽くしたプラン"という印象ですね。
坪単価は198万円。眺望の良い上層階なりの水準ですね。
2階は坪単価150万円ということで、低層階が上層階のおよそ75％程度の水準でしかないのは結構衝撃的な価格設定です（上層階は低層階よりも3割超も高い）。
単価差に驚かされたプレシスヴィアラ船橋（30㎡台のみの物件）に匹敵するパンチある価格設定で、条件が良いとは言えない低層階を売るための中小デベロッパーなりの戦略ではあるのでしょうが、一般的にここまでの価格差が設けられることは少ないです。
平均では170万円ほどになるはずで、直近の千葉みなと物件であるサンクレイドル千葉みなと（2020年分譲/駅徒歩11分/約170万円）とほぼ同じですね。エクセレントシティ千葉ザ・アネックス（2021年分譲/千葉駅徒歩7分/約255万円）、エクセレントシティ千葉レジデンス（2021年分譲/千葉駅徒歩9分/約235万円）など千葉駅が徒歩10分圏内となると大きく異なる相場が形成されていますし、2015年分譲のそのプレミアムレジデンス千葉県立美術館前（千葉みなと駅徒歩8分）の約165万円とも大きく変わらない水準ということからも特に低層階はこのご時世にしては目に優しい水準だと思います。
所在地：千葉県千葉市中央区問屋町111-3（地番）
交通：千葉みなと駅徒歩11分、千葉駅徒歩23分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、58戸
千葉みなと駅を最寄りとする物件を取り上げるのはプレミアムレジデンス千葉県立美術館前以来のことになります。
立地は京葉線通り沿いで、京葉線の高架を挟みはするものの、その名の通り千葉港が南西に広がるベイフロントで、駅距離があるなりの特徴のある物件ではあるでしょう。ちょうどこちらの物件の目前に広がる部分は埋立てが予定され、物流倉庫などを整備・誘致する計画となっているため、いずれは"ベイフロント"ではなくなることを考えるとこのネーミングはどうなの？と思いますけど、フロントではなくなっても中上層階からのオーシャンビューは保たれそうではありますかね。
一方で、モノレールの市役所前駅も徒歩11分ですし、”あと1分駅に近ければ”という印象にはなるものの、そういった面も影響してか価格面でもちょっと面白い物件になっているように思います。
なお、近隣はマンションが多いエリアでスーパー便はかなり良好です。目の前徒歩1分にカワグチ、徒歩3分にフードウェイ、徒歩4分にスーパーせんどう、徒歩7分にイオンスタイルということで申し分ないでしょう。
ただ、通学区の新宿小学校は徒歩15分とかなり距離がありますね。駅前のみなと公園まで徒歩8分、千葉ポートパークまで徒歩11分と公園環境はまずまずです。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の4LDK、南角住戸です。南西は京葉線通りと京葉線の高架を挟みますが、上層階はベイフロントの開放感は十分でしょう。上層階住戸であれば埋立後もオーシャンビューが保たれる可能性は高いでしょうね。南東は青空駐車場ですし、日照時間も非常に長いポジションになります。
間取りはそのような良好なポジションを考慮した物件内で最も大きなものですが、70㎡ちょっとですし、3LDKではなく4LDKになっているあたりがプレシスならではの特徴になるでしょう。
良好な眺望を鑑みればプレシス幕張本郷のようなダイレクトサッシ（コーナーサッシ）があって欲しかったという思いは小さくないものの、南西には連窓サッシが採用されていますし、物入の前に引き戸が収納される設計は良いでしょう。
この大きさの4LDKですので1室1室は小さ目ですし、浴室も1317になるなど手狭感があるのは否定できませんが、引き戸を開けば3LDK的にも使えますし、70㎡台（この価格帯）で3LDKにしてしまうと他社物件との被りが大きくなってしまうのは言うまでもなく、"プレシスなりにベストを尽くしたプラン"という印象ですね。
坪単価は198万円。眺望の良い上層階なりの水準ですね。
2階は坪単価150万円ということで、低層階が上層階のおよそ75％程度の水準でしかないのは結構衝撃的な価格設定です（上層階は低層階よりも3割超も高い）。
単価差に驚かされたプレシスヴィアラ船橋（30㎡台のみの物件）に匹敵するパンチある価格設定で、条件が良いとは言えない低層階を売るための中小デベロッパーなりの戦略ではあるのでしょうが、一般的にここまでの価格差が設けられることは少ないです。
平均では170万円ほどになるはずで、直近の千葉みなと物件であるサンクレイドル千葉みなと（2020年分譲/駅徒歩11分/約170万円）とほぼ同じですね。エクセレントシティ千葉ザ・アネックス（2021年分譲/千葉駅徒歩7分/約255万円）、エクセレントシティ千葉レジデンス（2021年分譲/千葉駅徒歩9分/約235万円）など千葉駅が徒歩10分圏内となると大きく異なる相場が形成されていますし、2015年分譲のそのプレミアムレジデンス千葉県立美術館前（千葉みなと駅徒歩8分）の約165万円とも大きく変わらない水準ということからも特に低層階はこのご時世にしては目に優しい水準だと思います。