ブランズ牛込柳町【神楽坂駅まで10分圏内になる良好な内側立地】6階96㎡15,990万円（坪単価553万円）

ブランズ牛込柳町。

所在地：東京都新宿区弁天町72-2他
交通：牛込柳町駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩10分（6時から終電まで利用可能な2出入口。1a出入口までは徒歩13分）
用途地域：近隣商業地域、第一種中高層住居地域
階建・総戸数：6階建、93戸（うち非分譲住戸11戸）

外苑東通りから1本入りつつも（細長いアプローチ部分だけ面しています）、敷地面積3,000㎡超のスケール感を有した物件になります。
外苑東通り沿いで建替え中の神経研究所附属晴和病院の敷地の一部（とその南側のコインパーキング）に誕生する物件で、ほぼほぼ”内側ポジション”でありながら外苑東通り沿いからもアプローチできるサブエントランスを確保するなどランドプラン的な魅力も高い物件ですね。

用途地域には近隣商業地域が混ざっていますが、その外苑東通りからの細いアプローチの一部がかかっているに過ぎず、ほぼほぼ第一種中高層住居専用地域内と言っても過言ではない落ち着きを有したポジションになります（晴和病院は神経系の病院なので、病院至近の物件でよくいわれるような救急車の音の影響もありません）。
牛込柳町の徒歩5分圏内は外苑東通り沿いや大久保通りに面した賑やかさとトレードオフな印象の物件が多いのですが、ここは利便性と環境が両立している方と言えるでしょう。

サブエントランス側（西側）を使うと牛込柳町駅へはほぼフラットアプローチになりますし（アプローチの中途に双方向エレベーターを設け、起伏を解消しているので、必ずエレベーターに乗らないといけないのはやや億劫）、一方でメインエントランス側（東側）を使うと通り道次第で神楽坂駅方面へ起伏を抑えたアプローチに出来るといったあたりも面白い立地条件と言えるのではないでしょうか。曲がりなりにも神楽坂駅徒歩10分というのは良いですよね。神楽坂感のあるエリアではありませんが、東側道路の向かい南榎町アドレス側はもちろんのこと、弁天町内のここよりも神楽坂駅から遠いところにも「神楽坂」と名の付いたマンションがあるぐらいです。

スーパー事情で言うと、よしや、業務スーパー、まいばすの3店が徒歩6分、キッチンコートが徒歩11分、三徳が徒歩12分ととりわけ便利ではないものの、悪くはないでしょう。

通学区は早稲田小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は96㎡の4LDK、北東角住戸です。北も東も第一種中高層住居専用地域で、この最上階住戸は東側道路の向かいの南榎町ハイツ（4階建）も越えるため眺望的な魅力も高いですね。
この第一種中高層住居専用地域は「第2種高度地区×最高高さ20m」の制限になっているので、この敷地のように面積が大きく、かつ、南北方向に長い敷地形状だとこのレベルのものが立ちますが、逆に言うとかなり敷地に恵まれていないとこういったものが立つことはなく、こういった最上階は将来的な安心感も高いですね。

間取りはそういった良好なポジションが考慮された物件内で最も大きなものになります。
96㎡まで行くのであればなんとか100㎡に…という思いがないと言えば嘘になりますが、面積帯のわりに効率性が高いと感じるプランですし（廊下が短め）、玄関前に門扉付のポーチを設けるなどの工夫もあるタイプなので全体的にゆとりを感じることが出来ますね。

LDが角位置ではない（二面採光ではない）のはやはり残念で、このようなポジション考慮したもう少し気の利いた間取りになぜにできなかったのか？？？という疑問は拭えません。

ただ、内廊下としつつも門扉付のポーチ（吹抜との間にはFIXサッシのある”屋内”になります）を設けているあたりは新しい試みで、吹抜はかなり大き目、かつ、最上階でもあるのでかなり明るい気持ちの良い空間になりそうですね。

洋室2の位置に少々の苦しさ、また、リビングインの洋室1・3が共に開き戸になっており、LDとの一体利用などが出来ない形になっているあたりは残念ではあるものの（ちょうど境目が梁（柱と柱を結ぶライン上）になっているため、下り天井が生じてしまっていることも影響しているのでしょう）、ダブルボウルのゆとりある洗面室（洗濯機置場とは別に幹太くんがあります）や窓のある浴室など高額住戸（高面積帯住戸）としての魅力があるのは悪くないでしょう。

坪単価は553万円。北東角なので日照時間は短めではあるものの、眺望良好な最上階角住戸（物件内で最も大きなタイプ）ですのでむしろ拍子抜けするぐらいの水準です。

昨今は港区・千代田区・渋谷区などのいわゆる都心一等地物件でなくとも物件内で条件の良いお部屋での600万円台を少なからず見かけるようになっているのですが（プラウド文京千石スクエアやパークホームズ三軒茶屋一丁目の記事などでも言及したように私はまだその水準馴染めません…）、こちらは全くもってそんなことはなく不思議なほど現実的な設定ですね。

96㎡もあることでグロスは嵩んでおり、どうせ嵩むのならば100㎡あって欲しかったという思いはありますが…。