アトラスタワー五反田【あの舞台となった貴重な立地】20階77㎡16,028万円（坪単価686万円）

アトラスタワー五反田。

所在地：東京都品川区西五反田2-22-1他（地番）
交通：五反田駅徒歩5分（JR及び東急線。都営線は徒歩3分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上30階地下1階建、213戸（非分譲住戸11戸）

ついにこちらが分譲開始されました。
言わずと知れた積水ハウスが地面師詐欺にあった海喜館跡地に誕生する物件で、あれは2017年のことでしたので早いもので5年もの月日が経ちましたね。

仮に積水ハウスが取得出来ていたらグランドメゾン（タワー）になったいたはずでどんなものになっていたのかなぁ…、とか、そのタイミングで売却されていたら分譲時期的に価格帯も大分違っていただろうなぁ…とか思いを馳せたりもしてしまうのですが、シンプルにこの物件の出来（特にデザインとランドプラン）を見たら「旭化成（アトラス）で良かった！」というのが率直な思いですね。

地面師詐欺の件はかなり世を騒がせましたし、少なくとも大正時代からの歴史があるという海喜館は終末期にはやや不気味な佇まいですらありましたので良いイメージどころか芳しくないイメージをお持ちの方が少なくないのかもしれませんが、道路沿いからも望める前庭の雰囲気は良いものだったと記憶しており”あえてその歴史を受け継いだ”計画としているのはかなりグッときましたね。

敷地面積は2,100㎡弱ということでタワマンとしてはけして大きくはないものの、その中でのこのランドプランはかなり出色なものと感じていて、歴史に加えこれまでの経緯あってのものでしょうね。地面師詐欺の事件があった土地というのは不動産に興味がある方以外にも知れ渡っておりそれだけで注目度が高くなり、好奇の目にされされることになります。そのため、"半端なものは造れない"というプレッシャーはかなりのものだったはずですが、それに見事なまでに応えてくれているように思います（詳細は次記事）。

さて、立地は「JR五反田駅徒歩5分×目黒川沿い」というのが最大のポイントであり、最大の魅力になります。
※ホームページ等によると「JR山手線5分圏×タワー×目黒川沿い」は2005年以来とのことで、大崎駅徒歩5分のル・サンク大崎シティタワー以来になるのだと思いますが、五反田ふれあい水辺広場を挟み目黒川となる2008年分譲のプラウドタワー東五反田も実質的には同じで、同じく五反田駅を最寄りとする物件でもあるので当物件とはかなり似た存在になってきます（山手線内外の差などもありますが、スケール的にも近いものがある）。

シティタワー目黒（目黒駅及び五反田駅徒歩10分、不動前駅徒歩4分）などのように目黒駅が徒歩圏となりつつの目黒川沿いの物件は物件名に目黒が付けられるのでより良い印象になりますし（目黒駅寄りの品川区西五反田アドレスの物件は多くが物件名に「目黒」が入ります）、ライオンズタワー目黒川（五反田駅徒歩7分）のようにリバーサイドではないのに「目黒川」を名乗っているケースもあるぐらいで、ここが「アトラスタワー目黒川」というネーミングになっていたらまた違った印象だったとも思うのですが、逃げない姿勢は嫌いではないです（笑）。逃げないという意味ではアトラスタワー海喜館っていうのも…。

スーパー便で言うと、アトレの成城石井が徒歩4分、東急ストアが徒歩6分、パークタワーグランスカイ下部のフーディアムが徒歩9分といった感じで、まずまずです。駅近にしては平凡ですけどね。

また、通学区は、第一日野小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK、南東角住戸です。近隣も同商業地域でビルやマンションがひしめき合う感じではあるのですが、ビルが多めで、ビルはマンションと異なり”空地(庭・ガーデン)”や”眺望”を重視する必要はないためマンションで言う十数階程度のものが多くなっています（※特に高さを出さなくとも建蔽率を高めれば容積率を満たすのは容易）。

当敷地はほぼほぼ四方が接道している上、当高層階住戸は両面共に遮るもののない良好な眺望が得られますし、南東角ですので日照面も申し分ありません。東方向眼下には目黒川の流れ（桜並木）も見えるでしょう。

間取りは80㎡には満たないながらも28～30階のプレミアムプランを除くと最も大きなもので、タワマンの角住戸らしい設計になっています。

コーナーサッシは幅的には物足りない印象ではあるものの（上から下まで四角ともにこれと同じ幅・形状のものが採用されている）、掃き出し窓ではなくダイレクトサッシを採用していることでタワマンらしい魅力がありますね。
下り天井高は2.1m弱といったところで、サッシ高もそれに準じた約2.1m（掃き出し窓・FIX窓共）なので及第点ではあるものの、この立地・価格帯の物件ということを考えるとこちらももうひと頑張り欲しかった印象になってしまうでしょうか。アトラスタワー白金レジデンシャルは逆梁工法を用いサッシ高を高くしていたところもあったのですが、こちらは全て順梁の設計ですのでそういった部分は見当たりません。

一方で、柱のアウトフレームはまずまず、さらに、四方に住戸が設けられたタワマンの角住戸にしては廊下がほどほどの長さに出来ており効率性は良い方と言えるでしょう。

LDがやや細長過ぎるような気もしなくはないのですが、ワイドゆえの魅力もあるでしょうし、ワイドで大きなウォークインクローゼットはとても使い勝手が良いでしょう。

坪単価は686万円。北側の高層階角住戸（北東・北西）は東京タワービューとなることから南側のものに比べると5％程度高い設定になっており、そちらに比べると控えめな水準になります。

ただ、プレミアムとしてはむしろ小さい印象で、どちらかと言うと日照の差があっても北側の方が魅力に感じてしまうのですが、南東角は一般的に日照上最も魅力的なポジション（人気のポジション）ですので大きな違和感はないでしょう。

先日のブランズ牛込柳町の記事で同じようなことを述べたばかりですが、港区・千代田区の都心一等地でなくともプラウド文京千石スクエアで600万円台中盤、パークホームズ三軒茶屋一丁目で700万円超といったような一般住戸（プレミアム住戸でないという意味）にお目にかかってしまう状況になってきていますし、山手線徒歩5分×目黒川沿いの高層階角住戸（眺望良好）が600万円台ならばこのご時世悪くないように思います。

こちらのお部屋はより駅距離のあるプラウドタワー目黒マークよりも単価的にややこなれている感もありますね（あちらの角住戸はプレミアムでなくとも100㎡超があり、100㎡超プレミアムが乗っているとこもあるので単純に比較はできませんが…）。

ちなみに、28～30階のプレミアム住戸は坪単価700～900万円台の設定で、100㎡を超える角住戸は800～900万円台なので差は小さくありません。
※プレミアムは最大天井高2.7m×サッシ高2.3mという良好なパフォーマンスですし設備面での差もしっかりとあります。