イニシア練馬北町アベニュー【駅徒歩はあるが南西に田柄川緑道】2階70㎡6,398万円(坪単価300万円)

イニシア練馬北町アベニュー。

所在地:東京都練馬区北町1-394-5(地番)
交通:東武練馬駅徒歩10分、上板橋駅徒歩13分、平和台駅徒歩19分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:6階建、62戸

東武練馬駅はギリギリ徒歩10分になるとはいえ、環八を越えた先になります。
徒歩10分ですのでけして駅が遠い方ではないものの、これまでの東武練馬のイニシアシリーズはイニシア東武練馬(駅徒歩5分)、イニシア練馬北町(駅徒歩2分)、イニシア練馬北町レジデンス(駅徒歩4分)と、他社物件を含めても利便性の高いポジションに誕生していたので余計に地味に感じでしまうところもあるでしょう。
南西が田柄川緑道(暗渠)に面しているのは長所となる反面、緑道沿いは周囲よりも少し標高が低くなっているためハザードマップ上色が付いてしまっているのも気になる点でしょうか。

ただ、凄く起伏があるわけではなく、駅付近との標高差も5mほどなのでアプローチへの影響は小さく、上板橋駅との中間付近でもあるので2駅が徒歩圏内というのは良い材料になるでしょう。

なお、2駅が徒歩圏なので買い物便はもう少し良いかと思いましたが、意外と芳しくないですね。

東武練馬駅北口のイオンまでは徒歩11分、上板橋駅北口のイトーヨーカドーが徒歩15分という距離感です。他にフエンテの東武ストアが徒歩9分、アコレとオーケーが徒歩9分、コモディイイダも徒歩11分となるなど、徒歩10分前後になるととっても充実しているのですが、近いところにはありません。

上板橋駅の南口では再開発が進行中で、楽しみな材料の1つなのですが、仮にそちらにスーパーが出来てもやはり徒歩10分ほどにはなるでしょうね。

また、通学区は北町小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はグリーンサイトの70㎡の3LDK、南角住戸です。グリーンサイトは南西が田柄川緑道に面しており、緑道向かいの前建(2~3階建)との離隔が図れた好ポジションです。南東方向も2階建なので日照は問題ありません。
※間取り図から分かるように東方向にはブライトサイトがかかっている上、南東側は接道もしていないので、開口部は限定的。

間取りは日照・視界条件良好な角住戸にしては小ぶりな印象にはなるものの、イニシアらしさを感じることのできる正方形に近い専有部形状は魅力でしょう。

洋室のウォークインクローゼットはかなりイレギュラーな設計で、柱も同時に”買っている”感じになるのは玉に瑕ですが、それ以外の部分は整っていますし、南西面のワイドスパン×ワイドサッシはたまらないですね。

トールスライドウォールによる連窓サッシの開放感も抜群ですし、ワイドスパンにより奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅くできたことに伴い廊下が短めにできているのも好感の持てる点でしょう。

坪単価は300万円。北東向き(エアリーサイト)の1階には250万円未満のものもありますが、一方で上層階角住戸などには320~330万円のものがありますし全体的に300万円前後が多くなっているので平均もそのぐらいになるはずです。

近年の近隣供給事例としては、ヴェレーナ東武練馬レジデンス(2020年分譲/東武練馬駅徒歩14分/約240万円)、リビオ練馬北町(2020年分譲/東武練馬駅徒歩8分/約275万円)、エクセレントシティ練馬北町(2021年分譲/東武練馬駅徒歩9分/約290万円)、イニシア練馬北町レジデンス(2022年より分譲中/東武練馬駅徒歩4分/約315万円※30〜40㎡台が多く、平均でも50㎡ちょっとだったため単価が高めに出ている)といった感じで、直近の上昇傾向を鑑みてもこの駅距離でこの単価は強く感じますね。

緑道沿いといえ、凄く魅力的な景観が広がっているわけではないですし、環八が近い、ハザードにかかるというデメリットもありますので…。

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