イニシア練馬北町アベニュー【敷地面積2,000㎡弱のファミリー向け物件で駐車場が2台？】1階70㎡5,098万円（坪単価242万円）

続けて、イニシア練馬北町アベニュー。

設計は、ケイ・ワークス、施工は大木建設、デザイン監修はベイシスデザインになります。

6階建でファミリータイプ中心（40～50・80㎡台も少しだけあるがほぼ60～70㎡台）の総戸数62戸というそこそこのスケールを実現できていることからお分かりのように敷地面積は2,000㎡近くあります。

また、一部欠けている部分もあるものの、四方が道路に面しており、周囲も緑道や低層住宅が多くなっているため近隣では存在感を放つ物件になりそうですね。

空地率は36％と低めではあるのですが、敷地周囲だけでなく敷地中央エントランスホールの脇にも中庭（坪庭的なもので大きくはない）を用意するなど田柄川緑道と連動させるかのように緑を充実させているのも1つの特徴と言えるでしょう。
※ランドスケープデザインはこのシリーズお馴染みのいろ葉デザインが起用されています。

気になるのは駐車場が2台しかない点ですね。そのように空地率が低めになる中で、中庭まで施していますし、専用庭を付した1階住戸も少なくないので当然ではあるのですが、駅近物件ではないですしファミリータイプが中心となった物件でもあるので少々違和感がありますね。グリーンは田柄川緑道に任せて、駐車場を増やした方がよかったような気も…。

また、デザイン的にはローレルタワールネ浜松町やプレディア鵠沼橋ローレルコートなど近鉄不動産物件での実績が豊富なベイシスデザインを起用し（イニシアシリーズだとイニシア新宿早稲田があります）、ホワイト色を基調に、アクセントとしてグレートーン、またエントランスには不燃木ボードを用いるなど、ベイシスデザインらしい肩肘をはらない垢ぬけた表情を醸し出すことが出来ていると思います。

前回のイニシア練馬北町アベニュー。

公式ホームページ

お部屋はエアリーサイトの70㎡弱の3LDK+DEN、北東向き中住戸です。田柄川緑道沿いのグリーンサイトの1階住戸は大きさ的にもしっかりとした芝生の専用庭がありますが、こちらやブライトサイトの1階住戸は小ぶりなテラスになります。

北東方向道路の向かいは戸建や青空駐車場になっているので低層階でも視界的には悪くはないものの、普通のファミリータイプでありながら日照がほぼ得られないのは残念ですし、北西方向は環八があるのでその喧噪の影響も多少はあるでしょう。

間取りの特徴は、70㎡に満たない大きさでありながら洋室3室に加えDENがあることでしょうね。

この面積でLD以外に4室あると当然1室1室は小さくなるのですが、それでもいずれも形がよいので1室として使えるレベルにあると思いますし、洋室2及びDENはつながってもいるので幅広い用途が期待できます。
洋室2はリビングとトールスライドウォールで隣接しているので開くことで2LDK+DENのようなプランにもなりますし、柔軟性はかなり高いですね。

洗面所は手狭感がありますし、浴室の1317も小さめな一方で、イニシアの十八番である玄関ホールのウエルカムホール設計はやっぱり広がりがあってよいですね。

坪単価は242万円。北東向きでも2階になると260〜270万円台になっており、1階はちょっとしたパンダ感のある価格設定と言えるでしょうか。

ただ、前回の記事で述べたように、そもそも当物件は駅距離のわりに少々強く感じますし、タワマンなどの眺望に重きを置いたファミリータイプでもないのに日照がほとんど得られないケースになるので価格で勝負するのは当然のことでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターが付いているので違和感はないでしょう。

管理費は231円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数62戸はけして大きくはないため200円を超えてしまうのは仕方ないところでしょう。

駐車場は身障者用を含む2台のみで平置になります。